一二手房价倒挂 楼市拐点来了嘛？

【中经点评】很显然，新房与二手房价格倒挂是楼市价格“回调”的重要标志。在笔者看来，由于购房预期深刻变化，库存高企观望气氛蔓延，一些非正常的楼市现象正在被打回原形。值得注意的是，从绝对数量来讲，中国已经告别房屋短缺时代，“供给过剩”是当前我国房地产市场的重要属性。

据经济导报报道，一直以来，二手房以“高性价比”著称。然而最近一段时间，经济导报记者调查发现，由于新房频频降价促销，同区域的一些新房价格反而比二手房价格低，新房与二手房出现“价格倒挂”。与此同时，导报记者从多家房产中介处得知，最近一段时间，一些户型较好的二手房纷纷挂牌，甚至出现一个小区一个单元的多套房源同时挂牌的情况。

接受导报记者采访的业内人士表示，新房与二手房出现“价格倒挂”，从一个侧面传递出房价可能下行的信号。

市场环境生变

济南市民孟庆磊最近正在四处看房。“我原打算买套合适的二手房，一方面价格低一些，另一方面社区配套设施比较完善，但我现在却改主意了，要买新房。”孟庆磊告诉导报记者，他之所以改变主意，是因为在走访多个房产中介后发现，二手房价格竟然比新房还要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。

“现在确实有些小区的一二手房价格倒挂很严重。”24日，济南一家二手房中介公司负责人邢刚接受导报记者采访时说。

邢刚指着自己电脑网页上一套领秀城的房子说，这套房子的价格每平方米1.2万元左右，房主的最低要求是每平方米1.15万元，但实际上该小区新开楼盘每平方米9500元起价，均价在1万元左右，明显比二手房价格低。“现在领秀城很多二手房的价格都在每平方米1.2万元以上。”邢刚说。

济南洪楼广场附近一家房产中介的工作人员李文海则认为，现在一、二手房价格倒挂比较正常。“现在新房频频降价促销，二手房价格坚挺。”李文海告诉导报记者，有些区域的二手房比较新，和附近新推出的期房相比，部分房龄不满3年的二手房立即就能入住。

李文海说，此前他经手卖出的一套二手房最终成交价格为1.05万元/平方米，该小区三期期房均价为1.01万元/平方米，出现了同区域二手房价格高于新房价格的情况。

实际上，早在市场低迷的2008年和2010年，曾出现过新房与二手房价格倒挂的情况。

导报记者了解到，在省城南部的中海国际社区，目前在售的新房价格在9000元/平方米左右，而从该小区在售的一些二手房来看，均价在9500元/平方米以上，有的甚至在1万元/平方米以上。

搜房济南房产评估网的最新数据显示，济南二手房住宅挂牌均价为10433元/平方米，其中，历下区为12533元/平方米，天桥区为8670元/平方米，历城区为9175元/平方米，市中区为10939元/平方米，槐荫区为8679元/平方米，高新区为9227元/平方米。

“这种情况的出现代表市场环境再次改变。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示，“这也代表人们对房地产市场的预期发生了改变。”

在他看来，在新房降价的带动下，二手房价格或将迎来更大下跌。随着开发商资金紧张程度及对销售回款的预期更高，而政策宽松的可能性并不大，因此，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，而新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领和标杆作用，与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。

炒房族大量放房

邢刚告诉导报记者，尽管部分区域一、二手房价格倒挂，但最近一段时间，一些好房型的房源突然挂牌。

邢刚说，前几天济南一小区突然挂出了十几套房子。“很明显，一看就是炒房者放出来的。”邢刚分析说。按照他的说法，一栋楼上不同单元的301室同时挂牌，而且有时候是同一栋楼的上下两层的所有房子同时挂牌。

导报记者注意到，邢刚电脑上的网页显示，在某小区的一栋楼上从301室到304室都挂牌出售，而且上述4套房子的联系人为同一个人。

导报记者拨通了自称为房主的孙先生的电话，他在电话中说，4套房子确实是他挂出的。对于为何出售，孙先生并没有给出答案，只是一再表示价格合理就卖。

邢刚说，现在济南的炒房者都在不计利润挂牌出售前期购买的房产。“有些炒房者，宁肯亏着税费也要将房子卖出去。”

对于为何这样，邢刚认为，一方面是因为一些新开楼盘大幅降价促销，降价潮吸引了不少原本有意购买二手房的市民转投新房。“另一方面可能是因为要实施不动产登记制度以及炒得沸沸扬扬的房产税，这让炒房者慌了神儿。”

上海同策咨询研究院总监张宏伟接受导报记者采访时表示，限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围有可能扩大，这时，房产税对于控制投资性、投机性需求将起到一定的市场调节作用。“房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持去投资化，使市场回归自住属性。”