空置率之争：5000万套到底有没有？

【中国经营网综合报道】西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心近日发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告(以下简称报告)表明，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。这一报告发布后引发了大量的争议，部分专家认为这个空置率过高。

华远地产董事长任志强则表示，称通过相关的数据计算可以发现，绝不可能有5000万套或更多的空置房。

据网易财经报道，上述报告指出，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87.0%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。与欧美发达国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。其中，高出英国家庭的20.3%，高出美国家庭的21.8%，高出德国家庭的33.7%。

同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。

而数据显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。值得说明的是在国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%。香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。即我国住房空置率高于其它国家和地区。

有意思的是，就连经济适用房也存在较高的空置率。报告显示，经济适用房的空置率高达23.3%，仅次于商品房的空置率。数据同时显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。

“收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中27.5%的比例处于空置状态，经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象，未能充分发挥其社会保障作用。” 中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授如是说。甘犁强调，“房价一旦下跌，空置住房更容易亏本;同时，房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债。”

不过，对于甘犁的说法，被称为“楼市预言帝”的任志强并不认同。

任志强表示，尽管自己手里没有国家统计局的数据，但是可以从住宅竣工数量推算。自1998年开始房改计算，至2013年共竣工住宅95亿多平米。加2013年的11亿，约106亿平米，约1.1亿套住宅。其中房地产开发为6700万套。按1998年旧房拆除量2.4亿平米推算，16年间约拆除30多亿平米。净增约70亿住房面积。

按1998年的城镇化率计算，至2013年城镇新增人口约2.2亿人，折算为6000多万个家庭。其间年结婚与离婚新增的家庭量为年800万对结，300万对离到年1300万对结，380万对离。按城乡对半计，城镇新增约7000万个家庭。(当然不一定都有独立住房)可以肯定城镇新增家庭住房户数，要超过新建住房套数。五普与六普调查数据中一代人单独居住的比例从27%上升到38%，提高了11%。仅此就增加3000多万户家庭。

从1998年计，增量就更高了。根据统计局的数据，即使计算上约非成套住房(住房成套率10年六普数力76%)户套比为1:1.01。因此绝不可能有5000万套或更多的空置。如果说小城镇中有较长期无人居住的住房，或许是全家外出打工，但这是他们的根,不可能放弃的根。任志强的意思是这个不应该算为空置。

此外，任志强还补充称，许多人认为每年新增住房很多，住房自有化率应年年上升。但实际上是年年下降。因为家庭分裂速度大于住房自有化速度。即每年新增的家庭数大于商品房供应数。分子，分母的变化导致住房自有化比例下降。尤其是城市之间的差别巨大。原有分配制时的基础不同。保障的情况也不同。

任志强还表示，当无法查清完全空置的情况时，我们用拥有第二套住房并偶尔居住的情况类比空置。因此用了个词叫“空屋率”。也由此可以推算出全国城镇中的空屋情况并不严重。

他还分享了一份《2012年存量住房中偶尔居住住房比例最高和最低的十个城市》的资料，资料显示，比例最高的前三名为南京的11%、天津的9.8%、福州的7.6%，比例最低的为太原的0.6%、兰州的0.7%、郑州的0.8%，而前段时间网上盛传的空置率高达85%的深圳，在任志强出示的资料中的数据是2.6%，排在最低城市列表的第十名。不过任志强没有标明这份资料的出处。（编辑：姜小鱼）