营改增期限渐近 房地产业迎又一利空？

【中经点评】虽然早有预期，但营业税改缴增值税后税率或为11%的消息还是让资金”紧绷“的房地产业心有忧虑。实际上，在金融”断粮“与购房者预期转变的大背景下，各家房地产商纷纷调整营销策略，“低价跑量”更成为业界共识。有鉴于此，笔者认为，营改增的实施势必将“深度”影响房地产的资金链，一场行业洗牌或在所难免。

据经济参考报报道，随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。《经济参考报》记者从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。对此，有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响，日子恐将更加难过。

据记者了解，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

据业内人士介绍，很多调研细化的程度很高，不过目前主要是收集房地产行业的信息，调研还处于初期阶段，具体实施方案尚无定论。

不过，记者了解到，房地产业和建筑业很可能同时纳入营改增，并适用11%的税率。安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐在接受《经济参考报》记者采访时称：“根据安永的理解，我们认为金融、建筑业和房地产最迟应该会在明年下半年同时纳入营改增。”他解释道：“因为很多房地产开发商的资金来自金融机构，如果没有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力。”

普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣告诉《经济参考报》记者：“因为建筑业的税率在财税【2011】110号文中规定为11%，所以房地产应该会与之一致，税率也应该是11%。梁因乐也告诉记者：“建筑安装、房地产业比金融业简单，根据营改增前期文件及营改增从开始实施到最近入围行业的情况，建筑安装及房地产业是比较有机会按照11%的税率缴纳。”

对此，财政部财科所副所长刘尚希告诉《经济参考报》记者，房地产业营改增还没有出台具体方案，虽然110号文有规定，但不排除将来方案出来后在税率、征收方式上再做调整。

谈及房地产业营改增的最大挑战，多位专家认为是房地产市场的价格问题。胡根荣告诉记者：“将房地产业放在最后纳入营改增行列可能是出于对房价的考虑。如果房价上涨恐怕会带来不好的影响，所以说房地产业最大的难题在于如何减少营改增对房价的影响。”

梁因乐也认为房地产业营改增最大的挑战是房地产市场价格，在房价上升空间有限的情况下企业盈利或受影响。

目前，我国房地产市场“热情消减”，处于微妙的调整期，不少人士称楼市拐点已至。专家认为，如果明年房地产业纳入营改增，很可能会使房地产商的日子更加难过。

“如果企业对企业之间以增值税是价外税的原则进行房地产交易，因为有进项税抵扣，那么税率高低对企业的影响并不大。但是如果房地产是卖给个人的，因为个人买家没有进项税可以抵扣，就可能存在市场价格的问题了。”梁因乐说，“如果房地产企业不能随意涨价，又不能把因为营改增带来的成本完全转嫁到价格上，那么企业的收入就会减少，盈利就会相继受到影响，这就不仅仅是税负的问题了。”

目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税很有可能是11%。由于税率上升比较明显，引发了一些业内人士的担忧。

刘尚希告诉记者，11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。“抵扣多的话也许缴税会比较少，但是抵扣少的话可能税负就比较高。”

对此，梁因乐告诉记者：“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策，企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税，造成较大的税负提升。不动产的金额很大，在税率上涨明显而不能对进项进行抵扣的情况下，对企业的影响会很大。”

专家认为，为了解决这些问题，可能需要在制定方案时出台过渡政策。过渡政策有三种可能的方案：一是让已有的老房产继续缴纳营业税;二是根据楼房的年龄对销项税打折;第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税。

“第一种方案可行性较低，第三种方案需要国家财政补贴较多，国家可能未必愿意如此大力补贴房地产行业。”梁因乐说，“最终的方案如何定，除了财税部门之外，地方政府、建委也会参与。不同于现代服务业、金融业等行业，房地产企业和其监管部门的关系比较密切。”