“楼市崩盘论”为时尚早 政府“救市”有待观望

当“限购令”松绑在各地传得纷纷扬扬之时，5月23日，杭州市物价局、市住保房管局发布规定称楼盘降价超15%将限制网签，被市场解读为“限降令”；5月26日，安徽芜湖出台新政，允许二套房申请贴息贷款、支持外地人用公积金贷款购房……随后，住建部相关人士称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但同时也表示不会明确发文。

此时，是否已到政府出手的节点？

回答的这个问题之前，先来看一组数据：中国指数研究院数据显示，2014年4月，中国城市住房价格288指数——二手房价格60指数为1100.9点，较3月上升12.0点，环比上涨1.10%。监控的60个城市中，共有55个城市指数出现环比上涨，占监控范围的九成以上。其中，衡阳、石家庄、乌鲁木齐、苏州等城市涨幅名列前五。一线城市中，广州、上海、北京和深圳同比分别上涨18.00%、14.68%、13.27%和13.06%，涨幅仍居全国前列。

在此背景下，崩盘论的发出似乎为时尚早，未来房价是否会如市场那样需要政府出手救市，仍值得观望。

市场：房价还在涨

“在北京、上海这样的一线城市，我们并不担心政策会出现大的异动。现在主要看二三线城市政府是否会有放松调控的预期。”北京某央企房企销售部门的人士称，其实“一线城市还是市场供需决定，核心区域降价或者放松限购的可能性不大，目前单从价格上看，政策调动的冲击较小”。

据悉，该房企目前在全国范围布局的项目有15个，项目以中高端产品线为主，其中二三线城市项目有9个，预计今年入市的有3个。

一些中小房企则选择深耕一个区域，抢占市场，应对大房企通过降价占领市场的举措。鸿坤地产2002年就进入大兴西红门区域，执行董事朱灿透露，2014年，鸿坤18盘联动，包括40多万平方米的商业地产及26万平方米的产业园。

据中原地产统计数据，2014年1月，北京五环至六环区域房价同比增长14.8%，而大兴区域同期房价同比增幅为79.3%。

对此，胡景晖表示，在目前的市场境况下，如果全面放开限购，楼市依然面临报复性反弹的风险，所以，为避免重蹈2008~2009年覆辙，政府主管部门采取“救市”的可能性不大。

从政府部门的应对来看，眼下“托市”的意图更明显：央行召开座谈会提出要支持首套置业；国土部下放土地供应计划至地方；以及对部分库存量较大，下行压力较大，楼市风险较大的地方城市适度放松限购的默许等。

市场分析，未来一段时间，我国楼市将更明显地呈现出不同城市不同政策环境的差异化特征，房地产市场明显下行的城市放松限购，市场表现平稳或存在价格上涨压力的城市维持限购政策不变的双向格局将出现。

由于北上广深四大一线城市自身市场的特殊性和其对宏观楼市的信标作用，未来四大城市限购放松的可能将会很小。

成交量：显疲态

“和去年相比，现在看房的人是有所减少，以前每周都有十多单业务成交，现在一个月也不过这么多业务量。但是价格方面并没有出现很大的优惠，现在三里河附近的房源基本还维持在6万元/平方米左右的价格。”北京市西城区三里河附近的我爱我家置业经理李杰告诉记者。

在记者了解情况的一个小时里，来店咨询的人员只有3位，其中一个是租房的，在漫天降价新闻出来后，买房人现在更多的开始观望。

伟业我爱我家市场研究院数据统计，2014年第21周（5月19日~5月25日），北京住宅市场网签总量为2955套，环比上周小幅回落9.75%，同比去年第21周4303套的成交量减少31.33%。

其中，新房网签量为1148套，环比回落24.42%，同比下跌49.20%；二手房网签量为1807套，环比增长3.02%，同比下跌11.55%。

成交量的缩减，卖房、租房难已然是事实。

在三里河附近租房的小李，因为工作调动准备转租自己的房屋，从4月19日挂出租房信息后，如今已经过了50天，房子仍没有转租出去。“感到挺突然的，以往一周时间就可以顺利转租，现在打电话咨询的都很少。”小李无奈地表示。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，第21周二手房成交量明显低于去年水平，这也证明目前的市场成交依然低迷，复苏力度有限。“受市场成交冷淡的影响，二手房业主议价成交、调低挂牌价格的情况将持续，成交量缓慢增长、成交价格小幅回落的情况将持续。”

数据显示，在选择“放松调控”的城市仅有个别市场销售情况有所好转，更多是难有起色。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁5月上半月成交量也同比下降80%。

对此，业内人士分析，降价是一个市场行为，并非政府干预能左右，当前最关键的还是要发挥市场自由调节作用，从目前几个选择放松调控的城市也可看出，成交量短期出现提升并不能以整体改变市场预期，长期仍要取决市场。“就目前而言，房地产市场自我调节能力尚在，政府还未到救市的时候。”