去年大流行开始时，房地产市场进入休眠状态，并且有预测价格下跌可能高达 12%。结果证明这个假设是多么错误。

中央统计局本周公布的数据显示，6 月份房地产价格继续上涨。

成交价格比去年同月上涨近7%，涨价幅度在全国范围内。

这是连续第八个月的年度价格上涨，6月份的涨幅是两年半以来的最高水平。

这标志着从去年 8 月录得的价格下跌 0.9% 的近期低点大幅反弹。

物价上涨背后的原因是什么？

简而言之，这取决于经典的供求关系，KBC 首席经济学家奥斯汀·休斯将其称为房价上涨压力的“完美风暴”。

“很明显，目前爱尔兰的待售物业供应不足以满足需求。虽然疫情加剧了供应短缺，但现实是供需失衡一直是爱尔兰的一个长期特征。爱尔兰房地产市场，”他解释说。

事实上，在新房建设方面，大流行对供应的打击可能没有预期的那么糟糕。

尽管去年建筑业长期停工，但完成的单位总数几乎与上一年的产量相当，总数仅略低于 21,000 台。

但是，根据中央银行的估计，我们每年需要建造多达 35,000 个单位才能满足需求。

本周发布的房地产行业组织“爱尔兰机构财产”(Irish Institutional Property) 发表了一份报告，其中载有三一学院经济学家罗南·里昂 (Ronan Lyons) 的分析，该报告表明，所有任期和类型的每年需求量可能高达 50,000 套。

他总结说，我们必须在大约 30 年内满足这一产出，以应对人口变化和向小家庭的转变。

现有房屋存量如何？

这方面的情况同样严峻。

据房地产网站 daft.ie 称，随着今年夏季临近，进入市场的二手房数量确实有所增加，但与大流行之前的情况相比，仍然非常疲软。

它计算出，在 2021 年前五个月，挂牌出售的房屋仅超过 20,000 套。

这比 2015 年至 2019 年同期的平均水平低 22%。

报告指出：“这几乎是 5,600 套通常会上市但没有上市的房屋。”

专业拍卖师和估价师协会认为，供应冲击反过来又加剧了问题本身。

“供应如此紧张，在某些情况下，潜在的卖家不会将他们的房屋投放市场，以免他们找不到合适的房产购买，或者当他们找到合适的房产时，价格可能已经超出了他们的预算，”IPAV 首席执行官帕特·戴维特 (Pat Davitt) 说。

“不幸的是，供需之间的分歧是巨大的，在不久的将来不太可能以任何有意义的方式改变，”他说。

在那个市场中，价格可能只会朝着一个方向发展。

那么，在可预见的未来价格会上涨吗？

这看起来是一个安全的赌注。

房地产网站 daft.ie 和 myhome.ie 每个季度都会根据潜在供应商为其房屋寻找的价格发布房地产价格数据。

虽然它们有时可以捕捉到过度自信的房屋卖家的愿望，但它们通常是官方房地产价格统计数据可能走向的可靠指标。

在他们最近的数据中，两者都指出年度房地产价格上涨 13%。

来自 CSO 的最新数据似乎表明，他们几个月前捕获的数据现在正在转化为实际交易价格。

“这表明住宅房地产价格通胀将在 9 月或 10 月上升至两位数，然后在 2021 年 12 月回落到我们预测的 8%，”为 myhome 编写报告的戴维首席经济学家康纳尔·麦考耶 (Conall MacCoille) .ie 说。

我应该坐下来等待价格趋于平稳或下跌吗？

这是 MyMortgages.ie 的信贷主管 Joey Sheahan 每天都会被问到的问题。

他认为，总的来说，虽然这取决于个人情况，但如果你有能力购买，那么这样做是有道理的。

“租金继续在经济上削弱出租房屋的人，因此，在大多数情况下，抵押贷款的还款成本将低于人们支付租金的成本，”他指出。

IPAV 在回应本周来自 daft.ie 的最新租金价格数据时指出，现在偿还三居室房屋的抵押贷款比支付该国几乎每个地区的租金都便宜。

它表示，只有在购买房产最昂贵的两个地区——都柏林 4 区和都柏林 6 区——偿还抵押贷款的成本高于支付租金。

“我认为当人们听到价格上涨时，他们会感到紧张——马上就会想到不久前震惊全国的崩盘，”乔伊·谢汉说。

“但这不是同一个市场。上涨并不那么迅速，银行贷款要谨慎得多。如果你只借你能偿还的钱，不要在财务上过度紧张，购买适合的房产您的需求，那么您应该确信自己踏上房产阶梯是经过深思熟虑的，”他建议道。

我没有能力迈出这一步。需要做什么才能让我进入自己的家？

供应是关键。政府将在未来几周内公布其“全民住房”计划。

这不会是一个快速解决方案，因为将房屋推向市场需要时间。

然而，观察人士表示，除了解决供应问题外，政府还需要解决规划和成本等方面的问题——在建筑价格通胀飙升之际，这将是一个相当大的挑战。

目前关注的另一个领域是中央银行的抵押贷款上限。

他们目前的收益是三倍半，加上某些存款门槛，这取决于潜在买家是否第一次进入市场。

监管机构正在对规则进行审查，并一直在征求公众意见。

寻求改变规则的人之一是爱尔兰经纪人。

它认为当前的贷款与收入比率是“一种粗略且不公平的确定负担能力的方式”，并提议将规则从工资总额的倍数改为可支配净收入的百分比。

Brokers Ireland 的金融服务主管雷切尔·麦戈文 (Rachel McGovern) 表示：“这将是一种更公平的机制，尤其会帮助单身申请人在负担得起的情况下借更多的钱。”

监管机构将于明年公布其审查结果，但已经表示，虽然可能会有变化，但上限将保持不变。

央行副行长最近表示，放宽规则可能会引发另一个信贷泡沫。

可以肯定地得出结论，至少在等式的信贷方面不太可能有太多让步。