10亿引资华夏人寿 奥园囤粮扩张

降息满一周中，各大房企都开始公布其11月份的销售业绩。12月1日，中国奥园在公布其11月的业绩之后，随即宣布了其与华夏人寿的协议。

协议显示，华夏人寿作为战略投资者将透过增资扩股方式以现金10亿元人民币(约12.63亿港元)认购在广州奥誉约46.04%股权。

虽然奥园方面仅简单回复称：“此次成功引入华夏保险，意在引入额外资本，进而强化现金流，合理控制负债比率。”但值得注意的是，这10亿元不仅带来负债和现金的变化，也昭示了该公司有意再次调整扩张的脚步。

10亿引资华夏人寿

协议显示，华夏人寿作为战略投资者将透过增资扩股方式以现金代价10亿元人民币(约12.63亿港元)认购在广州奥誉约46.04%股权。

而广州奥誉主要业务是开发奥园在广州番禺中心城区的奥园广场，是奥园为了运营其该项目而特地设立的子公司。交易完成后，中国奥园将拥有广州奥誉约53.96%股权。

公开资料显示，番禺奥园广场建筑面积达8万平方米，自2012年12月开业以来，目前已有H&M、ZARA及华润万家等多家全球知名品牌进驻，出租率一直保持在95%以上，日均客流量约为3万人，并据奥园提供的资料显示，该项目定位为广州市番禺区首个国际级高端购物中心，将以“打造成南广州极具标志性的高端商业项目”作为开发目标。

即便项目的前景尚好，奥园为了进一步获取集团物业发展及一般营运资金，也开始将项目股权折现成10亿元的流动现金。

但对于此次引入战略投资者的个中缘由，奥园方面并不讳言。其回复称，广州奥誉拟将相关投资金额用作集团物业发展及一般营运资金。“而此次成功引入华夏保险，不仅可为公司提供额外资本来源，亦有助推进轻资产运营模式，从而强化现金流，合理控制负债比率。”

实际上，“双十一”天猫571亿元的销售数额似乎已经昭示了线下商场的尴尬，而番禺奥园广场的运营情况也可能是奥园舍得割让股权的原因之一。

据高丽国际最新研究报告显示，2014年第三季度，广州全市大型购物中心首层平均租金录得724.7元/平方米/月(按建筑面积)，较上季度相比有轻微下调。周边商圈如番禺、白云等区域为吸引主力商家进驻，提升项目入驻率，多在租金、免租期等方面提供一定优惠，未来租金增幅或将受限。

奥园集团的租金大部分来源于番禺奥园广场，所占幅度约为70%，但据2013年上半年年应计租金应收款项为4278万元，2014年上半年则降至2996万元，降幅高达30%。与不断下滑的租金收益相比，换取的10亿元现金似乎更为吸引人。

销售乏力现金流吃紧

除了项目的运营不甚乐观外，销售的后劲不足也使得奥园面临销售回款不足、难以补充现金流的困境。

截至2014年6月30日，奥园现金及银行存款约为人民币37.44亿元，期间仅在1月份发起了一笔2019年到期的3亿美元优先票据。集团净负债比率为70.4%，相较于2013年年底的64.0%有所上升。

另外，在今年大部分房企都有赖于销售回款补充现金流，但这方面奥园的表现也是差强人意。

据了解，奥园前10个月销售金额85亿元，月均销售额8.5亿元，前10个月仅完成全年150亿元销售目标的57.21%。之后，受益于市场的回暖，前11个月销售金额飙升至107.244亿元。

即便前11个月销售额相较2013年同期增长幅度达33%，奥园依旧仅完成全年150亿元销售目标的71.5%。直到目前，奥园方面依旧坚称不会调低销售目标，但在仅剩的一个月时间里完成剩余43亿元的销售量，这几乎是其前11个月月均销售9.7亿元的4.4倍，无疑显得“压力山大”。