房地产专家：业主应改进维权手段

孙维晨

随着全国房地产市场的下行趋势愈加明显，房屋质量问题、配套规划问题以及延期交房问题成为当下业主向开发商维权的主要爆发点。

特别是由于市场成交量逐渐下滑，一些中小型开发商的项目出现烂尾等问题。比如北京市通州区锦上国际项目，在2014年时已经逾期一年未交房。当时300多名业主被逾期交房一年多，在多次维权之下，开发商于2014年10月退还一部分业主50%房款，而原定2014年12月安排其余业主退款，至今未启动。

上海易居研究院研究员严跃进对《中国经营报》记者评论说：“市场下行导致房企项目烂尾，或者卷跑业主的各类订金，都会损害业主的权益。而且此类案例容易产生一个极大的负面效应，进而引发更多的业主加入到维权的队伍中来。”

严跃进认为：“从目前实际情况看，房地产市场处于下行阶段，房价、销售等指标比较疲软的情况下，往往容易诱发业主的维权。尤其很多业主不愿意看到楼盘出现一个大降价，认为在购房上面临被欺骗的问题，进而进行各类维权的做法。比如说，因为房价的下跌，业主会纷纷抱怨物业中存在的各类问题，进而希望房企能够降低相应费用，或者给予相应补偿等。”

他说，由于市场成交量下降，相应维权个案或面临下降。“但这并没有降低维权的比例。”严跃进认为，维权背后体现的是三个关系：第一是房企和购房者的关系。第二是物业管理部门和业主的关系。第三是成交前和成交后的关系。

“这三类矛盾的出现，和房企的质量监督缺失、购房者没有认真阅读购房合同、部分细节问题没有仔细解决等有关。若此类问题不解决，无论市场行情如何，维权的数量总体上并不会下降，反而成为诱发房产交易和分配环境不稳定的一个导火索。”他说。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对记者分析说：“据我观察，2014年房地产维权的主要方面集中在质量与配套及面积、规划等问题上。”

之所以集中在上述几个问题，他认为主因是房地产开发企业的房屋建设成本上涨，同时缺乏具体的法律规定及业主缺乏专业的房地产知识所导致。

他解释说，每年的土地价格上涨超过房价好几倍,建安成本也是一路上涨。房企要想获得更大的利润空间，不仅要提高房价，还可能在质量、配套、面积、规划等四方面动手脚。“譬如偷工减料，以次充好。小区配套缩水，配套改成房屋、车库。违规偷面积、增加可售面积。擅自调整原来规划，减少公共面积，加大房屋建筑面积等。”

此外，业主维权的难度也日益增加。多位分析人士告诉记者，由于缺乏法律与法规的具体规定，而业主势单力薄，无法与一个上市公司、企业法人相抗衡。“很多案例中可以看出，有些企业的背后，还有当地政府庇护。”

同时，多位接受采访的业内人士亦认为业主的维权手段也应该改进。他们认为，尽管开发商违约或产品存在质量问题，但是业主维权必须要合理、正当、按照法律规定的进行，更不可违法闹事。业内人士建议业主维权应该做到以下几点：一是收集证据、保护证据。二是选取可靠的临时业主代表。三是寻求法律的帮助。比如聘请律师或进行民事诉讼。四是寻找社会其他力量的帮助。五是业主要自律，避免使用堵路、打砸、伤人等手段。