中海物业分拆上市 业务拓展及盈利模式待考

今年以来，房企分拆物业板块上市俨然成为行业新的风口，而率先实现落地的则是中海物业。10月23日，中国建筑工程总公司所属中海集团旗下中海物业通过实物分派、介绍上市的方式于香港交易所主板挂牌，股份代号为2669。

这是继花样年旗下彩生活之后，国内物业管理领域第二家实现在港上市的企业。根据此前光大证券的预测，当前物业管理行业的收入空间可达2.7万亿之巨。面对这个尚待开垦的蓝海市场，向来以融资以及人才管理优势著称的中海，能否在利润微薄的物管领域也成功掘金?

介绍上市的玄机

与过往赴港上市企业的操作手法不同的是，中海物业此次上市是通过实物分派、介绍上市的方式挂牌。根据中海物业的上市方案，中海地产将有条件分派合共约32.87亿股中海物业股份予符合资格的在册股东，股东每持有3股中海地产的股份就可以获得公司派发的1股中海物业股份。

相较于IPO，中海物业通过介绍上市实现上市在同类型企业中并不太常见。按照香港主板上市规则，介绍上市与公开招股、配售等方式都是企业上市的方式之一。一般而言，符合使用介绍方式上市的情形主要有三种：一是寻求上市的证券已在另一家证券交易所上市;二是发行人的证券由一名上市发行人以实物方式分派予其股东或另一上市发行人的股东;三是换股上市，控股公司成立后，以换股形式交换一名或多名上市发行人的股份，后者在换股完成后将撤销上市地位。

但不管是处于哪种情形，介绍方式上市的股票都要求上市前已有相当数量，且被广泛持有，这样才能确保上市后会有足够的市场流通量，同时介绍上市由于不涉及公开集资，因此并不涉及融资安排。

与IPO相比，介绍上市的优势在于程序上较为简便，能在较短的时间内完成，相对IPO而言节省了排队等候的时间。同时，可以最大限度地保护现有股东的权益和回报，不用发行新股也就不会摊薄股东的权益。

“这种上市方式可以把企业融资和证券上市在时间上进行分开，给企业以更大的灵活性，适用于那些有分拆上市需求但暂时没有融资需求的企业。”深圳一家投行人士告诉《中国经营报》记者。

按照中海物业的上市安排，业内普遍认为中海物业上市募资并非首要目的，搭建物业资产平台和提升母公司估值才是根本原因。而其自身当前的现金流和盈利能力也为其上市不融资提供了保证。

根据10月14日中海物业所披露的聆讯资料集，截止到2015年5月，中海物业所管理的总面积为6760万平方米。在过去的2012、2013和2014年年度，对应面积为3410万平方米、4590万平方米、5640万平方米。在营收方面，2012、2013和2014年，中海物业的收益分别为14.45亿港元、18.44亿港元、21.64亿港元，复合年增长率为33.4%;其中，公司股东权益利润分别为6154万港元、8552万港元以及9708万港元，相应复合年增长率约为25%。

“从业绩数据可以看出，当前中海物业的盈利能力相比同行还是有优势的，同时中海物业所覆盖的物业类型也比较广泛和稳定。这也为中海方面选择介绍上市不融资提供了一定的资金实力，因为不缺钱。”上述投行人士表示。

模式及盈利前景

虽然当下的中海物业并不差钱，但在业务范围和模式上，其与物管领域第一股“彩生活”却有着本质的区别，这意味着中海物业上市之后的业务拓展模式也与彩生活迥然不同。