抵押物存在明显重大漏洞 圆融通又现产品逾期

本报此前报道了北京圆融通资产管理有限公司（以下简称“圆融通公司”）存在多款产品逾期。近日，又有投资人向《中国经营报》记者反映，其投资的圆融通公司发行的“圆融通金钥匙1号”产品本应于今年的7月2日到期一次性还本付息，截至目前还未兑付任何本金和利息。

值得注意的是，该款产品和本报曾报道过的“圆融通阳光1号”一样，在抵押物担保上均存在重大明显漏洞，产品信息披露不及时，同时均通过山西信托做通道进行放款，且均由第三方销售公司上海应信投资管理有限公司（以下简称“上海应信”）负责产品推介销售，推介过程中的文字描述也存在虚假夸大宣传。

购房合同当作抵押

“圆融通金钥匙1号”共发行三期，每期投资期限1年，原计划募集3亿元，最终实际共募集2340万元，其中7月3日募集了1300万元，9月5日募集了1040万元。其中，首期产品正式成立的时间为2017年7月3日，应于2018年7月2日到期一次性还本付息，但截至目前，借款人金钥匙控股有限公司（以下简称“金钥匙”）未按合同约定偿还本金和利息，借款人曾于2018年7月9日承诺，2018年7月15日前完成首期付息，2018年8月30日前归还首期本金，但7月15日已过，首期利息仍未归还，再次违约。

圆融通公司方面回应称，公司已聘请专业律师准备相关材料，积极推进相关程序。同时我公司已向山西信托申请要求终止信托计划，待信托计划终止并将信托财产权益返还我公司后，我公司将依据合同约定立即向中国国际贸易仲裁委员会申请仲裁解决，以弥补投资人损失。

但投资人对圆融通公司在出现逾期后的处理情况颇为不满，“目前态度明显拖拉，未能站在投资人立场上积极向借款人催款，产品逾期情况也没有及时向投资人公告说明，并且产品抵押程序完全不是合法有效的，谈何处置财产弥补投资人损失？”

此处投资人提到的产品抵押是，廊坊市增亚房地产开发有限公司（以下简称“增亚房地产公司”）开发的泰莱大厦5处房产，即以这5份购房合同来代替抵押物进行担保。根据投资人提供的圆融通公司与增亚房地产公司签订的购房合同（尚未付款）5份电子扫描件，这5处房产仅为预售房购房合同，且目前房产未办理产权证，没有抵押担保合同，更未办理抵押登记。

圆融通方面对此的解释是，抵押物（估值4000万元左右的写字楼）为增亚房地产公司开发的泰莱大厦部分房产，该公司出具董事决议同意为“金钥匙1号”提供抵押担保，由于该抵押物已办理销售许可证，但未办理产权证，所以我公司与增亚房地产公司以商品房预售形式办理了网签登记手续。此网签登记可确保增亚房地产公司在未经圆融通公司同意的情况下，不能以任何形式解除网签或将相关房产自行处置。

但记者咨询相关律师，其称购房合同完全不能作为抵押担保，这种操作完全不具有任何抵押上的法律效果。新古律师事务所主任王怀涛表示，从法律上说，这种担保是没有生效的。不动产抵押的生效要件是登记，也就是说如果没有办理登记，抵押是不生效的。抵押不生效，就起不到担保的作用。即使是圆融通和开发商签了商品房买卖合同，也只是圆融通获得了这几套商品房的物权，但是和担保并没有关系，也起不到担保的作用。如果最后违约了或者发生了其他风险，投资人也只能要求对方承担违约责任，没有办法实现抵押权。

“投资人没有办法实现抵押权，抵押权是一种担保物权，目的就在于如果融资方出现逾期或者违约了，抵押权人（也就是投资人）可以优先享有抵押权，将抵押物拍卖、变卖等以变现。而现在圆融通公司这种操作，抵押权人就没办法享有抵押权了，如果最后融资方逾期了，融资方没钱，那投资人的钱能不能拿得回来就难说了，也就是没有抵押物做保障。“王怀涛进一步解释道。

锦天城律师事务所合伙人彭春桃也表示，抵押权有优先受偿权，而该产品中预售合同是普通债权，没有优先受偿权，对于投资人来说，这个房产预售合同没有起到任何抵押担保的效力。

融资方重大信息未披露