政策严控下销售增速放缓 首开2018欲进千亿梯队

金姝妮

在房企纷纷寻求规模增长的游戏中，千亿几乎已成为行业标配。近日，北京首都开发股份有限公司（600376.SH，以下简称“首开股份”）也在2017年年报中喊出了千亿目标。

财报显示，首开股份2017年实现营业收入366.78亿元，同比增长22.74%；归属于上市公司股东净利润23.63亿元，同比增长24.26%；实现签约金额 691.9亿元，同比上升 9.65%，而其2016年和2015年的销售额同比增速分别为92.65%和30.19%。

在销售增速明显放缓的情况下，首开股份提出2018年要实现1016.5亿元的签约金额，这意味着2018年销售额至少要保持47%的同比增速。梳理首开股份近几年财报可以发现，被其视为利润保障的北京区域毛利率连年下滑。

关于2018年实现千亿目标的计划，首开股份证券部在给《中国经营报》记者的书面回复中表示，2018年公司京外项目销售规模扩大，北京要推盘的有多个限价房项目，限价房项目预计取证难度不大，销售的难度也比较小。“提出千亿销售目标，是首开管理层对现有资源以及市场情况进行了认真梳理、分析之后的结果，有信心完成这样的目标。”

一二线城市调控加码影响销售额

根据首开股份披露的最新数据，2018年 1~3 月共实现签约面积37.85 万平方米，同比下降 42.6%；签约金额100.18 亿元，同比下降45.84%。而行业龙头碧桂园（2007.HK）、恒大（3333.HK）、万科(000002.SZ，2202.HK)，前三月销售额均已突破1500亿元。

首开股份在回函中表示，由于多个项目的开盘取证时间不同，预计公司今年的销售情况会出现比较明显的“前低后高”，也就是上半年少，下半年多的情况。

梳理首开股份近几年财报可以发现，其销售增速明显放缓。2017年，首开股份共实现签约面积 295.04 万平方米，同比下降 0.64%；签约金额 691.90亿元，同比上升 9.65%。而2016年的签约金额为631.03亿元，同比上升 92.65%。2015年签约金额则为327.56 亿元，同比上升 30.19%。

至于销售增速放缓的原因，首开股份方面表示，2017年公司销售数据前后半年有所差异。2017年上半年实现合同销售收入383亿元，同比增长20%，下半年销售收入和增速都有所下降。主要原因是2017年下半年全国的一二线城市调控开始加码，预售管控加强，取证难度增加，按揭成本上升，对首开股份的销售造成了一定的影响。

根据首开股份公布的2017年691.9亿元的签约金额，2018年要实现1016.5亿元目标，则需要保持47%的增速。首开股份在回复中坦言，市场对这一目标能否实现存在疑虑，不过公司管理层则信心十足。

首开股份表示，首先，2018年公司全年可售资源（包括存量和今年准备取证预售的项目）预计约650万平方米，开盘销售的项目共计103个（京内47个，京外项目56个），整体可售资源比2017年有大幅增加。其次，南方区域中，公司重点深耕的福州、厦门、苏州等地，销售规模不断扩大，预计几个城市的项目销售，将接近或超过百亿的规模。最后，2018年，公司在北京将有多个限价商品房项目预计在下半年开盘销售，限价房项目由于拿地时就已经约定了项目售价，预计取证难度不大，销售的难度也比较小。

大本营北京项目毛利率逐年下滑

首开股份主营业务分地区情况表显示，2015年北京地区毛利率51.01%，2016年北京地区毛利率下滑至44.71%，2017年北京地区毛利率再次下滑至37.81%。而北京是首开股份着重布局的区域，被其视为利润保障。

持续获得土地资源，是首开股份做大规模的保证。近三年该公司获得土地情况为：2017年，首开股份全年共获取新增项目(不含土地一级开发项目)27 个，其中北京获取16 个，京外(成都、厦门、天津、廊坊、苏州、无锡、杭州、南京)获取 11 个。2016年，全年共获取新增项目(不含土地一级开发项目)14 个，其中北京(房山)获取 1 个，项目计容建筑面积 17.92万平方米；京外(成 都、福州、杭州、武汉、上海、无锡、广州、厦门)获取 13 个，项目计容建筑面积287.93 万平方米。2015年，首开股份全年共获取新增项目19 个，其中北京(丰台、朝 阳、通州、大兴)获取 9 个，地上规模 157.8 万平方米，京外(广州、福州、厦门、苏州)获取10 个。

据北京市国土局的公开数据显示，2016年北京土地市场共实现44宗地块成交（其中包含3宗棚户区改造），同比减少66宗地，创造了2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”以来的最低点。对比可以发现，迫于北京土地市场资源紧缺，首开股份2016年在京外获取项目较多。

财报显示，首开股份2015~2017年京外地区项目毛利率分别为29.51%、24.84%和27.51%。虽然首开股份北京区域毛利率从2015年开始连续下滑，但仍然明显高于京外区域。

市场普遍认为，受制于利润率，“出京”的首开股份2017年又重新重点布局北京区域。首开股份在回函中表示，公司充分认识到在北京获取土地资源的困难以及未来一段时间内，调控持续的局面，因此2018年不会单纯依赖土地公开市场，拿地的方式要更加多元化。具体来说，一是要将拿地的范围从北京市场和环北京、京津冀区域扩展；第二，要在北京区域积极推进在手的棚改业务，发挥首开自身的资源优势，有效规避土地市场的高价竞争。

至于京外区域，首开股份将重点关注在南方部分已经布局的城市（包括苏州、杭州、福州、厦门、成都等）。就北京市场而言，虽然随着北京土地市场竞争的不断加剧和持续加码的调控政策，造成了北京项目的毛利率有所下滑，但首开股份方面表示，从公司长远发展，市场容量，未来的有效需求等方面综合考虑，北京依然是首开股份最为关注的区域。

“2018年面对持续的市场调控，公司会把保障资金安全、合理支出放在首要考虑的位置上，谨慎参与土地市场。”首开股份在回复《中国经营报》记者采访时表示。