万达融创乐视连环买卖玄机：一场合谋的资产腾挪？

原本是跌跌撞撞的乐视、股债双杀的融创中国（1918.HK）和万达商业搭台唱的一场戏，因为富力地产的闯入而突增变数。

2017年7月10日，刚刚敲定的637亿元大买卖，在9天后的正式签约仪式上，却突然增加了一位收购者——富力地产。最终，融创接手13个万达文旅项目，而此前决定由融创一并接手的77家万达酒店则由富力地产接手。

更为蹊跷的是，整个签约发布会的时间一再推迟，富力先是意外出现，经历了两换现场主背景板的戏剧性波折后，三方最终签署转让协议。600多亿元体量的大交易，在9天时间发生如此大的变动，着实罕见。

上市压力倒逼万达卖卖卖？

众所周知，万达文旅资产早已是王健林的一张名片，万达城更是在全国各地开花。6月30日，王健林刚刚为哈尔滨万达城的开业站了台。而在6月份，万达商业还分别在昆明、济南拿了大宗地块，用于文旅项目建设。

他本人更是喊出了“要让上海迪士尼乐园10~20年内盈不了利的‘豪言壮语’”。对于酒店产业，王健林也是信心满满，昔日接受媒体采访时就曾表示：“我有一个梦想，要把中国酒店品牌打到全世界。”

然而，余音尚在，万达商业已开始清仓甩卖文旅项目和酒店资产，而且原本计划融创全部接下，改为融创与富力两家接盘，万达到底发生了什么？

王健林称：“通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。本次协议签订还标志着，不仅万达商业已走上‘轻资产’品牌经营，万达文化旅游也走上‘轻资产’品牌经营之路。”

万达商业今年5月发布的2017年度第三期中期票据发行披露材料显示，截至今年一季度万达商业的负债总计5446.03亿元，资产负债率为70.61%。以此推算，此次万达回收的638亿元，可以让万达商业负债率降低8个百分点。

一位地产上市公司高管告诉记者：“王健林转让资产一方面是下调资产负债率，另一方面是剥离地产相关资产，以此获得更好的资产评估。因为目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态，将地产资产甩卖可以摆脱‘房地产’痕迹，从而给万达商业回归A股做好铺垫。相比于只有10倍左右PE的商业地产来说，资本市场对于商业服务公司的估值高达30倍到40倍。”

万达商业曾于2014年12月在香港上市，后来由于在港股估值被低估， 2016年9月正式完成私有化，继而寻求在A股上市。万达商业目前正在A股排队IPO，根据证监会发行监管部“首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况 ”显示，截至记者发稿，万达商业IPO的状态为“已反馈”，目前排名为65。

对于万达IPO排队顺序被延后的原因，此前有分析人士表示，这或许是因为万达商业前不久一系列的资产处置变动，需要进行IPO材料的补充和更新。

然而，留给万达的时间并不多。据《万达商业私有化募资推介书》显示，如果私有化完成两年后（至2018年9月底）不能登陆A股主板，万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付，这对万达短期流动性是巨大威胁。

招股书中提示，若国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控，公司可能面临较大资金压力和财务成本压力，影响公司债务清偿能力，增加偿债风险。

业界及市场对于万达商业此次转让的前景似乎也比较悲观。7月18日，国际评级机构标普将大连万达商业地产股份有限公司列入负面观察名单，评级为“BBB-”，属垃圾级。标普预计，万达商业合约销售额和收入将下滑，资产出售损害了公司稳定性。

同时，标普还质疑上述大规模资产出售是否会影响万达商业地产的上市。“虽然房地产资产和借款的减少可能会改善其上市状况，但我们不能确定如此大规模的资产处置是否会使上市复杂化，并使得上市时间推迟。”

融创激进买买买或引财务危机

除了万达之外，这宗高额交易也拖累了融创中国的信评。标普在随后将融创中国“B+”长期企业信贷评级及“cnBB-”长期大中华区评级列入了负面观察名单，称这主要反映融创中国进行大量土地收购及扩展非核心业务后，其财务杠杆将进一步转差。