瞄准银行审查及风控 央行摸底个人住房贷款

本报记者 张漫游 北京报道

近日，《中国经营报》记者独家了解到，中国人民银行正在对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款（包括住房公积金贷款）借款人和商业银行进行抽样调查。央行方面强调，与往年相比，本次调查增加了对商业银行贷款审查审批、风险管理等相关情况的调查。

央行方面称，此次调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况，更好地为研究制定住房信贷政策提供依据和参考。

“受新冠疫情影响，银行业整体贷款质量下行压力加大，作为个贷业务中规模占比较高的住房贷款肯定要严控风险。一些借款人通过虚增流水等手段变相提高收入，一旦外部经济环境发生变化导致个人收入降低，将会导致贷款逾期发生，风险比较大。”看懂研究院研究院韩小刚如是说。

购房用途及购房款来源成关注焦点

近日，记者了解到，央行正在开展关于2019年度个人住房贷款的抽样调查。根据要求，各经受调查的单位应在2020年9月30日前通过房地产金融监测分析系统录入数据和报送抽样调查报告。

在针对主借款人的调查中，央行询问了被调查客户的年收入情况、办理贷款时银行要求客户提供的个人和家庭收入来源证明、在办理贷款时客户提供了哪些住房套数证明材料、此次首付款的来源、此次贷款所购住房的用途等情况。

记者注意到，此前杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布的《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，亦提出了严格执行收入认定标准和月供收入比要求，准确核定借款人真实收入；严格审查购房首付资金来源等要求。

中国银行研究院博士后李义举指出，2020年上半年房地产市场持续回暖，部分违规资金流入房地产行业。“受疫情的影响，上半年宏观政策较为宽松，形成了宽松的信贷环境。出于对未来经济发展的不确定性预期，部分生产型企业将低价融来的资金违规用于投资房地产，导致部分城市商品房交易火爆。”

韩小刚告诉记者，在贷款实际操作中，其他条件符合情况下，借款人月收入、月供收入比是核定贷款金额的重要参考因素。“特别在首付款方面，如果首付款为借贷资金，则很有可能是购房人的投机行为或者超过自身能力的非理性购买行为，在当前房市价格下行压力持续加大的大环境下，这些行为导致贷款逾期甚至不良的风险将加大。”

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉记者，近期包括杭州在内的多个二线热点城市陆续出台了调控政策为楼市降温，住房贷款的审慎管理是房地产金融审慎管理框架中的重要组成部分，严查经营贷等违规入楼市、规范居民消费贷使用范围等是住房贷款审慎管理的必要方面。

记者注意到，在此次调查中，央行还对银行个人住房贷款审查的情况进行了调查，其中央行关注了银行是否针对个人住房贷款设立审查岗位、是否已制定相应操作规范性文件等情况，询问了银行决定审批人员绩效考核的最重要因素、单笔个人住房贷款审批中系统自动审批占比份额、哪些层级有个人住房贷款审批权限、分级审批的划分依据、个人住房贷款业务部门与审批部门的分管行领导是否为同一人等。

个人住房贷款或将持续审慎管理

根据央行公布的数据显示，截至2020年二季度末，个人住房贷款余额32.36万亿元，同比增长15.7%；2019年同期，个人住房贷款余额27.96万亿元，同比增长17.3%。

李义举认为，2020年上半年，房地产企业中长期贷款增速达到工业企业贷款的三倍左右，房企的杠杆率上涨较快，这不仅提升了房企的经营风险，也挤占了其他实体经济企业的信贷资源，容易推高社会融资成本。

今年以来，监管层多次强调，金融机构要积极支持实体经济。如6月1日，央行等八部委联合发布《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》中亦强调商业银行要把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组。

夏丹指出，房地产贷款余额增速已连续下降，在当前背景下，与调整贷款额度相比，严格把关房地产贷款投放和资金流向更有必要。

谈及下半年个人住房贷款的走势，夏丹认为，商业银行对房地产领域的融资总体仍然从紧，上半年实际投放金额和增速随着融资环境的整体改善而改善，更多的是水涨船高，并未明显放松。“下半年房地产金融领域也将继续进行审慎的管理，结合地区房价和地价上涨态势做好差别化调控。如对特定地区贷款额度、利率和放款速度方面或收紧，同时继续严查经营贷等违规入楼市的情况，规范居民消费贷使用范围等，以保持房价、地价的相对平稳。”

某国有银行地方分行人士告诉记者，由于今年上半年银行对于个人住房贷款审批比较积极，下半年部分银行在个人住房贷款方面的信贷额度比较少了。

李义举也认为，未来宏观政策将坚持“房主不炒”的定位，防止资金违规流入房地产。“7月30日的政治局会议提出‘完善宏观调控跨周期设计和调节，实现稳增长与防风险的长期均衡’，这表明未来防风险的重要性开始提升。当前房地产行业已成为防范金融风险重点关注的领域，未来宏观政策将着眼于经济的长期稳定发展，不会通过刺激房地产来实现经济短期的上涨。未来监管政策也将持续落实资金监测和融资管理规则（三条红线，四档管理），最大限度避免资金违规流入房低产行业。这不仅会促使房地产行业的规范发展，也为其他实体经济企业的发展创造良好的环境。”

值得一提的是，在风险方面，央行还在此次调查中重点了解：除借款人偿债风险外银行认为个人住房贷款面临的最大风险是什么；2020年银行认为控制个人住房贷款风险最重要的因素是什么；2020年，银行个人住房贷款业务发展策略与上一年相比有哪些变化等问题。

同时，央行向银行询问了当不良贷款超过多少、房地产贷款（含开发贷款）新增与各项贷款新增占比超过多少、地方平均房价下跌超过多少时，银行会对个人住房贷款业务风险水平进行重新评估，甚至进一步对住房贷款业务进行调整。