东戴河新区建设7年仍陷“空城”阴影

7、8月份，辽宁东戴河新区将进入旅游高峰期。

近日《中国经营报》记者实地走访调查发现，进入旅游旺季的东戴河新区缺乏人气，配套设施等尚不完善，众多楼盘入住率仅1/10左右，多个别墅项目空置无人居住，还有部分项目停工或烂尾。

至今，东戴河新区虽然建设发展已有7年之久，但长期以来一直未摆脱“空城”“鬼城”的阴影。辽宁东戴河新区管委会宣传部副部长刘江秀认为，当地现状由国内形势、地方经济发展水平有限、季节性旅游方式、配套设施不完善和人口不足等多种原因所致。

楼盘去化艰难 “26万买的18万卖”

从北京坐动车，经过3个小时即可来到东戴河新区。从东戴河新区火车站出来，第一眼看到的都是楼盘的广告。放眼望去，海边高楼林立，而道路两侧的指路牌上都是各个楼盘的方向标。

刘江秀表示，以前这里非常贫困，都是庄稼地、沼泽地和小渔村。“7年了，变化挺大。”

记者调查发现，东戴河新区许多楼盘要么处于停工、烂尾状态，而已建好的楼盘则空置率居高不下。

东戴河新区规划总面积为960平方公里，但目前人口仅20万人左右，且比较分散。据记者不完全统计，当地现有旅游住宅项目规划总建筑面积达1200万平方米，已建成总面积预计800万平米，公寓、住宅及别墅总套数超过10万套。而当地城镇、农村居民人均每年可支配收入仅分别为24768元和10233元，购置房屋存在压力。庞大的库存量与微弱的本地消化能力形成鲜明对比。

记者现场走访发现，合生·天戴河项目售楼处已大门紧锁，近百栋别墅空置，项目暂时处于待售状态。前后排别墅之间隔着河水，河中已长满芦苇，堪比人高。公路与后排别墅之间也没有道路直接相通，出入很不方便。到了晚上黑乎乎一片。

这处由合生创展集团绥中海盛旅游置业发展有限公司开发建设的合生·天戴河项目。早在2010年就开始拿地，号称要投资40亿元规划建设90万平方米的联排别墅和高层住宅，均价为13000元的高档住宅，如今却停摆。

“因为别墅没有预售证，项目现在暂时停售。等预售证下来了再开始销售。”合生创展集团华北区品牌总监孟祥熙向记者表示，之前是有预售证的，但现在预售证过期了。

据了解，不仅合生创展，从2010年开始，还有佳兆业，来自北京的盛邦基业、亚胜置业、恒泰地产，来自秦皇岛的荣轩、三信、银都以及绥中本地开发企业等纷纷进驻东戴河新区。环顾东戴河新区，可看到山海同湾、御海龙湾、鑫宏盛世、戴河首府、海韵星城、时间海等20余楼盘聚集。

记者统计发现，卖得较好的山海同湾项目入住率也仅1/10左右;时间海项目小区门口灯火辉煌，而一栋楼却只有一两户亮灯，星星点点。渤海玉园项目一栋楼甚至无一人居住。

房不好卖，就打价格战。2012年前后，佳兆业东戴河、山海同湾等项目均价普遍在7000元~8000元/平方米，现在楼盘均价降至6000元/平方米左右。而降价销售也并未提升楼盘销量，销售人员表示楼盘难卖。

与此同时，“一万抵两万优惠”“一次性购房可享受全款95折优惠”等购房活动纷纷推向市场，吸引购房者。

一位此前购置了海景房的业主，正打算将原价26万元降至18万元转手出售。

“东戴河新区楼盘空余量比较大，有些楼盘卖一半，资金链断裂或者银行贷款出问题就不卖了。”渤海玉园销售人员向记者透露，像鑫宏盛世和辽宁云基地院士海两个楼盘窗户还没安装，目前还在销售，但无人购买。

关于东戴河新区各类旅游地产去化问题，记者致电致函东戴河新区管委会宣传部，其工作人员表示，现在全国的经济都受大环境影响。“楼盘入住率低，我们东戴河不是个例，其他地方也都差不多。”

东戴河新城缘何变“空城”，上海理工大学管理学院硕士生导师方厚政博士就此表示，用经济学的供求规律来分析，就是供大于求导致的。“空城”“鬼城”产生的根源在于政府的城市规划偏离了本地的经济发展水平和人口规模等重要的需求因素，过度追求政绩，过度开发。

候鸟式旅游成瓶颈

2012年1月，辽宁省政府批准“绥中滨海经济区”正式更名为辽宁东戴河新区。作为辽宁沿海经济带的起点，又地处东北和华北两大经济圈的结合部，东戴河新区具有承接两大区域双向辐射的先天优势。