去库存风险加压 工行严控商用房贷

线上购物的迅速普及和商业地产去库存难题双双冲击着商业房产市场。如今，商业房产市场的严峻情况已波及银行的商用房贷。

近日，中国工商银行内部一份《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》(以下简称《通知》)流传出来，其中提到要求下属机构提高商用房贷款首付比例，同时严格把关商业用房贷款管理和发放。

据某工行总行人士表示，该行此举是根据市场变化进行相应的风险管理，属于商业银行正常的经营行为。

某国有银行中小企业部风控官告诉《中国经营报》记者，商业地产的日子难过直接导致银行的贷款业务难做。因为商用地产一般价格很高，但在商业模式发生变化的今天，商用地产未来的发展趋势不明朗，一旦贷款形成坏账，处置起来也比较困难，因此商用贷款额度缩水或是大势所趋。

准入门槛提升

作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存一直是社会热点问题，其中，商用房产去库存问题更成为重点关注话题，在6月26日至28日天津举行的夏季达沃斯论坛上，这一问题也引起广泛关注。

据了解，相比住宅，许多城市的商业用房和写字楼去库存压力更大，部分城市按照2015年的销售速度，办公楼和商业营业用房去库存周期或在10年以上。

根据国家统计局数据显示，5月末全国商品房待售面积虽比4月末减少521万平方米，但仍然有7.22亿平方米。同时，商品房销售增速回落，2016年1至5月份，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，增速比1至4月份回落3.3个百分点;销售额3.68万亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。

而商用房产的问题不只去库存，如今压力已经波及银行贷款。近日，工商银行内部发布的《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》向商用房地产敲了警钟。

《通知》要求工行各一级分行、直属分行、各直属机构和内审分局要严格按照《个人信贷业务合作机构管理办法(2016年版)》(工银规章【2016】107号)进行个人商用房贷款合作机构和项目准入。同时，在《通知》中规定道，个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的仍为50%。

在贷款投放方面，《通知》指出，要重点选择北京、上海、广州、深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。同时，商用房类型应以单套面积相对较小、价格相对稳定、易于处置变现的商住两用房及住房小区配套底商为主，严格控制宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等个人商用房项目准入。对三线、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增，新发放的个人商用房贷款所购商用房限定为住宅小区配套底商。

同时，《通知》还要求严把个人商用房贷款客户准入关并严控个人商用房贷款阶段性担保管理。在客户准入上，要严控裸贷等高风险客户、严审借款人购房行为真实性以及其真实还款能力。

《通知》最后要求加强个人商用房贷款风险排查和机构管理。对经营管理混乱、个人商用房贷款不良率连续三个月超过3%的经办机构，各级(直属)分行要对其进行业务整顿，集中人员清收处置不良贷款，并在整顿期间暂停办理新的个人商用房贷款业务。

上述工行总行人士告诉记者，工行做出此调整，是根据市场变化进行相应的风险管理，属于商业银行正常的经营行为。

缩减或为大势所趋

北京银联信银行业分析师丁玲玲告诉记者，工行此举表明了银行意识到了商用房贷的风险正在暴露，收紧商用房政策，亦是控制风险的需要。

上述国有银行中小企业部风控官告诉记者，个人商用房贷一般是小微企业主为了购买商铺开展经营业务选择的贷款种类，影响其资产质量的因素主要是两点，即房地产市场环境因素和购买商用房的客户自身经营情况。“如今，电影院、饭店这类体验式的商铺经营状况还可以。但随着商业模式发生变化，线上购物越来越受到消费者的欢迎，实体商铺的盈利情况受到很多影响。这一变化也进一步影响了商用贷款的资产质量，贷款客户经营状况不好，还款也很困难。”

根据工行2015年年报数据显示，截至2015年末，该行客户的个人经营性贷款需求缩减，较2015年初减少218.74亿元，下降6.9%，工行认为这主要是受宏观经济下行压力加大影响，部分小微企业主有效融资需求有所减少所致。

根据国家统计局官网消息，2016年5月份，社会消费品零售总额26611亿元，同比名义增长10.0%，扣除价格因素后实际增长9.7%。然而，其中网上零售额增速迅猛。2016年1至5月份，全国网上零售额18089亿元，同比增长27.7%。其中，实物商品网上零售额14633亿元，增长25.9%，增速比1至4月份加快0.3个百分点，高于社会消费品零售总额增速15.9个百分点，占社会消费品零售总额的比重为11.3%;在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长36.5%、16.2%和29.3%。

上述国有银行中小企业部风控官认为，银行操作业务属于商业行为，现在商用房市场环境的确不如从前，所以有银行缩减商用贷款，是很合理的。

丁铃铃认为，目前国家一直鼓励房地产行业去库存，但另一方面也担心金融风险，由于银行不良贷款率持续上升，银行的风险增加，贷款收紧符合银行利益。同时，由于工行的率先收紧，不排除会有更多的银行提高首付。

某国有银行支行行长告诉《中国经营报》记者，该行目前没有接到商用房贷首付比例增加的通知，不过该行在办理商用房贷审批业务时会比之前更为审慎。他坦言，商用地产一般都在市中心，价格很贵，而且商铺空置情况较多，随着现在商业模式的改变，商用地产的前景不好预料，而且一旦出现不良，房地产资产处置起来很麻烦，要一两年的时间。

丁玲玲亦表示，针对于个人商用房贷款，其个人的商品房项目处于一种面积相对较小、价格不稳定且不易于处置变现的处境;银行商用房贷客户还存在裸贷、借款人购房行为不真实以及还款能力有误等高风险;另外，商用房经营混乱造成的利润率低、还款不及时也造成银行的不良贷款的增加。