新上市房企蓝光地产借力资本平台谋转型

在诸多房企纷纷逃离房地产之际，川派标杆房企蓝光地产却逆势而上，借助母公司蓝光发展(600466.SH)这一新上市资本平台，不断在房产领域加码。

10月11日，蓝光地产雍锦阁项目亮相，宣告蓝光地产将发力高端市场，这标志着蓝光地产产品战略全面转型开启。

业内专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，蓝光地产此次战略转型能够让投资者感受企业快速成长、不断做调整的一面，有助于增强投资者信心，至于后续能否扩大战略规模，关键看其资本获取和成本回收的速度。

抢占改善型市场

2015年以来，蓝光地产加速谋变，这首先体现在其产品战略从刚需型向改善型的转换。

“蓝光深耕国内房地产市场多年，已经拥有了上百万的业主，而刚需型的客群已经到了要换房子的时候。公司在战略层面上对于产品转型已经提出了新的要求，对原来刚需型产品进行升级换代。”蓝光地产成都公司董事长程耀贵在解释此次战略转型时表示，房地产行业发展到了新的阶段，刚需购房群体的绝对人数在逐步减少。与此同时，自2014年“930”新政以来，被压抑了3年之久的改善型购房群体存在大量需求。

10月11日蓝光地产雍锦阁项目亮相，这被业内解读为蓝光地产拼抢改善型市场的信号。

本报记者获悉，雍锦阁以实得面积约200平方米的城市空中别墅为主要产品，是蓝光最近5年来推出的首个城市大户型住宅产品。程耀贵表示，“雍锦系”推向市场后，将超越蓝光“COCO系”，将成为蓝光地产的又一里程碑建筑。

蓝光地产总裁助理、产品研究院院长王建介绍，雍锦阁的产品规划借鉴了之前在雍锦湾、公馆1881等产品的经验，是蓝光针对改善型需求人群的新品。此前“COCO系”研究的是紧凑型空间，是人体工程学，“雍锦系”研究则的是奢享空间，是如何为未来业主打造更具舒适度的居住体验。此外，“i5生活家体系”、公司旗下最好的嘉宝管家服务也将应用于“雍锦系”。

蓝光地产相关负责人透露，“雍锦系”的加入将弥补过去几年蓝光地产在深度改善或高端板块的空白，未来数年间，蓝光将以“雍锦系”为产品品牌和市场抓手深耕中国楼市改善型物业领域，满足改善型客户的需求。

事实上，自去年底，“拉长产品链，关注客户全生命周期”就成为蓝光确定的战略方向之一，根据蓝光地产的转型计划，未来公司的住宅产品将向改善型倾斜。具体而言，公司的住宅产品中，刚需型将占20%~30%，刚改型占30%~40%，高端改善型占20%~30%，改善型总体占比将超过70%。

对于蓝光地产的新战略，易居智库研究总监严跃进在接受本报记者采访时置评，调整开发业态基本上符合市场预期，而明确的产品系能够形成较好的产品价值认同感和圈层效应。预计未来蓝光在整体资金面比较充裕的情况下，会积极进行优质地块的储备，这些地块也有望被打造成改善型物业。

记者了解到，除了成都雍锦阁之外，目前蓝光还在合肥、重庆等地推出“雍锦系”产品。蓝光地产表示，未来几年将加大“雍锦系”产品的开发力度，并逐步将“雍锦系”打造为与龙湖“原著系”、方兴的“金茂系”、万科“TOP系”、中海“1号系”等齐名的高端居住品牌。

提及市场关注的同类豪宅项目竞争问题，程耀贵自信地说道，“对蓝光而言，竞争越激烈机会就越多。公司在过去的快周转模式中练就了高效的执行力、成本管控能力、营销管理能力以及品质提升能力，相信可以首先实现在成都市场的突破，继而在其它城市的突破。”

高周转2.0版启动

蓝光地产向来以“短、平、快”著称。此前一直秉持“拿地后3个月开工，4个月开盘，当月去化率60%，一年内实现项目正现金流”的“3461”快周转策略，在此策略下，“COCO系”项目开盘去化率曾一度达九成以上。

程耀贵向记者透露，蓝光地产尽管不会按照“3461”模式开发“雍锦系”，但周转速度还是会走在整个房地产行业前面。

对于改善型产品的周转率会比刚需产品慢这一担忧，王建在接受采访时表示不该这样认为，“公司所谓的刚需高周转，在内部叫1.0版的高周转，现在是2.0版的高周转。1.0版的高周转是快速开发、快速销售，是指开发规模、开发量和销售量上的高周转;2.0版的高周转是真正的资金上的高周转。”

程耀贵表示，“刚需单项目的静态利润率要低一些，周转要快一些，所以反映到资本市场动态利润率可能会高一点，做改善型产品周转的速度可能稍微慢一点，但单项目的静态利润会高一点，反映到资本市场的动态利润率也差不多，所以是两个动态的平衡。”