公募首涉商业地产PE 嘉实对标基金业“黑石”

继公募首单参与中石化国企混改之后，嘉实基金正在尝试更大的创新。

2015年8月，嘉实基金和上海城市地产推出公募行业首款商业不动产PE(私募股权投资)产品，投资者通过参与嘉实子公司嘉实资本融瑞城市世贸系列专项资产管理计划(以下简称“嘉实世贸”)持有股权。

与一般商业地产PE思路有所不同，“低价收购-改造-升值出售”是嘉实与上海城市地产共同成立的深圳城市嘉实投资管理有限公司(简称“城市嘉实”)的运营模式，这与黑石的房地产业务模式非常相似。

前期风险已由企业承担

嘉实世贸资管计划需要融资规模为11.9亿元，“计划第1期的认购起点为100万元，目前第1期计划已经成立，第2期计划即将完成募集。”嘉实资本副总经理王艺军在接受《中国经营报》记者采访时介绍说。

据悉，嘉实世贸资管计划用于收购位于上海外滩金融贸易区内的世界贸易大厦。此次收购采用承债式股权转让的方式，从交易对手摩根士丹利和上海国盛集团手中合计取得上海盛慧投资管理公司的100%股权。改造完成后，世贸大厦将成为周边顶级写字楼之一。

作为一款股权投资产品，该产品收益来源于租金收入与物业资产增值，“固定+浮动”的收益设计使其兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性，投资者通过参与资产管理计划持有股权。

由于采用的是“边办公边改造”的方式，因此，世界贸易大厦在改造期间就能产生与产品价值相匹配的现金流，保证了客户的基本收入，而且风险更低、回报相对更高。

“在过去15年中，上海城市地产净资产的复合增长率约60%。”上海城市地产董事长王张兴透露。以上海城市地产参与改造的北京著名烂尾楼之一——原“名城国际大厦”、现北京“万豪酒店”为例，改造升级后，3栋塔楼升级为5A甲级写字楼，每年收益增加约40%。

王张兴表示，项目潜在风险全部由城市嘉实先期承担。“真正的风险是把小业主的股权收购下来，这一风险都由我们前期承担了。”

据悉，整个项目筹备了一年多。2014年底，嘉实与上海城市地产成立了房地产私募基金管理公司城市嘉实作为资产收购的主体后，就开始陆续收购散租的股权，今年又从摩根士丹利手上收购了60%的股权。

由于前期工作到位，通过土地招拍挂，城市嘉实又拿到其余的股权，收购价格比世贸周边的价格低30%。

金融+地产

嘉实与上海城市地产的结合可谓是“金融资本”加“商业地产”的强强联手。嘉实基金总裁赵学军称之为“联姻”。

“这只是第一单，未来，(嘉实)循着这一逻辑还会开发其他房地产项目。”赵学军告诉记者。

事实上，在国外房地产因为资金密集的特点被归为金融业，但在中国却一直没有金融工具的支撑。嘉实世贸准金融的投资模式，突破了商业地产并购运营上在金融资本上的先天不足。

上海城市地产此前的运作模式多为以自有资金为主的股权投资，此次将借助嘉实在金融投资与管理领域的经验，将上海城市地产过往的投资模式纳入到私募基金投资管理中，扩大投资规模。