通州楼市“喊涨” 将破“3万”魔咒？

在“北京副中心”“市政府东迁风”多重利好刺激下，北京通州楼市呈现持续升温状态。

根据北京市住建委存量房网签平台截至6月30日的统计数据，2015年6月份通州区二手房成交量在全市17003套网签量中占比12.6%，这相对于2015年5月份上升5个百分点;与2015年5月份21602元/平方米的成交均价相比，2015年6月份的成交均价环比上涨2%。

一家房地产中介机构的统计数据显示，2015年6月份通州区共成交1956套商品住宅，创下18个月以来的新高，即便剔除某项目的739套回迁房，通州区1217套的纯商品住宅成交量仍然是18个月以来的新高;2015年6月份通州区纯商品住宅成交均价为25801元/平方米，相比2015年5月份的25019元/平方米环比上涨3%，而相比2015年1月份涨幅已近20%。

北京市住建委存量房网签平台的数据显示，受到通州楼市升温的影响，该区库存二手房源中下调报价的房源比重，已经由2015年5月份的75.6%下降至2015年6月份的48.3%，业主心理变化由此可见一斑。

另据《中国经营报》记者近日在通州楼市热点区域——梨园板块、运河板块实地调研得知，该区新盘价格上涨意愿明显，一些项目的公开报价已上涨数千元不等。

“看涨”通州

华业东方玫瑰是2015年6月通州区销售最好的项目之一。相关统计数据显示，2015年6月第四周，华业东方玫瑰销售64套、成交均价23405元/平方米。7月1日，该项目一位销售代表告诉记者，目前该项目的报价为26000元/平方米。对于该项目的涨价行为，这位销售表示：“通州楼市最近一段时间都在涨价，作为销售最好的项目，提价在情理之中。”

与华业东方玫瑰相距不远的合生滨江帝景项目，此前被传已经处于封盘停售状态。7月1日，在合生滨江帝景售楼中心，一位销售代表告诉记者，该项目并未封盘，“此前已组织过一次团购，并且已经售罄，现在计划再组织一次团购，目前正在想公司申请团购房源，同时确定团购价格。”

这位销售代表透露，该项目剩余房源不到300套，目前的策略是“顺销”，仍会按照此前的营销进度销售，预计今年之内清盘。目前，该项目最低公开报价为30000元/平方米，最高已达35000元/平方米。

通州在售楼盘涨价较为普遍。相关统计数据显示，2015年第二季度，通州大约有50个在售房地产项目，其中，在第二季度3个月时间内均有成交、并且成交价格持续上涨的有10个项目;同时，在持续上涨的10个项目中，有7个项目的涨幅在10%以内，另外3个项目的涨幅超过10%;涨幅最高的两个项目是位于台湖镇的泰禾·1号街区和泰禾·拾景园，分别达到25%、38%，2015年6月份成交均价分别达到41244元/平方米、40420元/平方米。

二手房市场以及在售项目的强势表现，正在加快房地产开发商在通州推广的节奏。据搜房网数据中心显示，2015年7月，通州区共有通州富力中心、新北京中心、K2·清水湾等10个房地产项目开盘，这是今年截至目前开盘量最大的一个月。据记者了解，通州富力中心正在蓄客，公开报价为30000元/平方米。

K2地产相关负责人告诉记者，K2旗下在通州的高层住宅项目早已售罄，主要客户群是宋庄的艺术家，作为别墅项目的清水湾目前正在蓄客，从目前情况看，来自798、宋庄的艺术家群体仍将是主要客源。

亚豪机构市场部总监郭毅认为，在滞后了一个月之后，供应市场回暖的节奏正在追赶成交的回暖。最为重要的还是需求回升所拉动的，从市场表现看，自今年5月份开始，大量中低端刚需及改善型项目推盘均受热捧，甚至开始出现久违的“日光”现象，这种现象直接激发尚在犹豫的开发商加快入市。

“3万不破”?

多年以来，作为全国有名的“睡城”，通州楼市虽然表现火爆，但在房地产行业内一直存在“3万不破”的魔咒。那么，在这一轮利好周期之内，已经开始领涨北京的通州楼市，能否打破这一魔咒?

某地产相关负责人对通州楼市前景相当乐观，在接受本报记者采访时认为，就目前“北京副中心”建设以及“政府东迁风”的态势看，通州之于北京，就相当于前海之于深圳、浦东之于上海一样，未来通州的房价上涨是“挡也挡不住的”。

通州梨园某项目负责人也表示，通州楼市涨价是必然的，未来区域内成交均价达到3万元/平方米并非不可能。

相对于开发商人士的高调，房地产业内专家的态度则显得超脱、理性。一位不愿具名的专家认为，通州楼市目前的涨价只是表现为“敢喊”，表现了房地产开发商的涨价意愿，但实际成交是另外一回事，因为成交价格在明摆着，“成交均价两万五，你喊三万没人买啊”。

郭毅也认为，“敢喊”只是一种策略，“近期通州房地产市场价格确实有变化，但变化的幅度并没有想象中的那么大。对于房地产开发商来说，封盘也好，涨价也罢，可能就是一种营销策略。一些利好消息肯定会对通州楼市产生一定的影响，但利好并没有确切的兑现时间表，所以影响也有限。”

中原地产首席分析师张大伟认为，目前通州房价是一种“补涨”，因为之前北京房价大涨的时候，通州并未跟风，通州“有较多的二手房存量，这可能会影响通州房价的涨幅，同时，通州缺少大盘，但2015年通州房地产市场有补涨的趋势，整体房价的上涨趋势已经出现。”

对于通州楼市的前景，郭毅表示，随着成交量的提升，通州新城板块住宅处于相对稀缺状态，在售项目大多都是三年之前拿地，目前基本处于尾盘出售状态，开发商一般都会提升尾盘的品质，价格也会随之上调，因此，预计通州房价下半年将继续迎来上涨行情，但并非“跳涨”。

所谓通州新城板块，亦即“通州运河核心区”。因为无论是“北京副中心”建设也好，“通州新城”建设也罢，目前的发力重点就是“运河核心区”。

张大伟形容现在的“通州运河核心区”相当于十年以前的CBD，通州正在加紧“运河核心区”建设，预计在3~5年内即可建成。届时，“北京副中心”将依托医疗、教育、文化、旅游等产业，“形成与国贸功能相当的小CBD，创造大量的工作机会，从而将通州和燕郊的上班族，吸引到通州副中心。”