17亿地产项目现危机 中茵股份转型玩概念

再过三个月，5家公募基金公司和招商财富资产管理有限公司所参与的中茵股份（600745.SH）定向增发股份就要解禁了。然而，如果没有这场及时来临的牛市和中茵股份的新热点概念“接棒”，以上几家投资机构恐怕难以获利套现。

《中国经营报》记者通过实地调查发现，2014年定增募集17亿资金投资的商业地产项目面临物业难卖的窘境。此外，在其重点宣传的大健康产业领域，中茵股份早在一年前就已发布公告称与上海交通大学医学院苏州九龙医院(以下简称“九龙医院”)合作，但近期记者通过其内部员工和合作方了解到此项目目前并无实际进展，作为休闲养生养老示范基地的苏州兰博基尼书苑酒店，其多数员工至今都不知道酒店有养老业务。

4月中茵股份又拟向闻天下定增不超过1.54亿股（11.86元/股，限售期36个月）控股闻泰通讯51%的股份（交易作价18.26亿元）。闻泰通讯主营业务为以智能手机为主的移动互联网入口设备制造，具有正在热炒的移动互联网概念。此消息一经宣布，中茵股份不到两个月时间涨274%。

由于传统地产业务发展遇阻，中茵股份近年来不断宣称转型，但一直摇摆不定。其先后拟发展白酒产业、医药产业、矿业及大健康产业，与此同时，中茵股份却将原本用于投资医药和矿业的定增项目修改为商业地产投资。中茵股份是真的在努力转型，还是玩概念帮助被套的机构投资者解套？

9个月前募资的房地产项目“撂荒”

2014年9月中茵股份通过定向增发的方式募集资金近17亿元，全部投向其全资子公司江苏中茵置业有限公司之控股公司徐州中茵置业有限公司“徐州中茵广场项目”（以下简称“中茵广场”）的开发与营运。当时中茵股份宣称的项目出售物业净利润测算为2.54亿元，自营物业中星级酒店预计实现净利润约3750万元/年。自营商业部分预计年均静态租金为6417万元/年。

而记者通过对中茵广场项目实地调查发现，目前该项目运营状况并不乐观。中茵广场位于徐州新区，紧邻大龙湖，但目前该地区人烟稀少，空旷的马路上很难看到有人路过。

在中茵广场项目现场，当初规划的6栋独立建筑中的大部分已基本完工，已完工项目包括小户型酒店式公寓、托尼诺·兰博基尼酒店、5A甲级办公楼、产权商铺，但仍有一栋建筑处于半停工状态。

记者从现场工作人员处了解到，该建筑为公司拟自持的物业，当初规划为高端会所。该工作人员同时向记者表示，产权商铺、酒店式公寓以及办公楼等物业将于近期陆续交付，不过除了产权商铺，目前其他物业销售情况非常惨淡。一期项目从2013年便开始预售，但截至目前，仅产权商铺售出了大部分，目前剩余不多，而酒店式公寓以及办公楼却多数未售出。据了解，目前酒店式公寓的售价约为8000元/平方米，远高于周边公寓售价。以旁边不远处中茵股份开发的龙湖国际楼盘为例，目前该小区房价约为5500元/平方米，中茵广场酒店式公寓售价较之高出了约45%。

一期项目销售不佳，二期工程开建却遥遥无期。按照中茵股份规划，二期项目是由大型超市、百货、健身运动、院线、儿童游乐区、餐饮文化区、产权商铺、小户型服务式公寓及留学生创业楼等组成的城市综合服务购物中心，记者询问上述工作人员二期项目何时预售，该工作人员表示并无具体时间表，目前二期项目仍未拿到预售许可证，从现场看，二期项目用地杂草丛生，不见任何施工机械。

上述现象与中茵股份几个月前的披露相差甚远：徐州中茵广场项目总投资为22.55亿元，中茵股份称该项目建成后，出售物业的净利润将达到2.54亿元，净利率15.45%；而自营业务中的星级酒店预计将实现1.68亿元的年营业收入，净利润3750万元/年；自营商业预计每年能收入租金6417万元，扣税后租金回报率约为7.55%。

“中茵股份此次18亿元定向增发融资是否合理？信息披露是否全面合规？机构投资者又是怎么做尽职调查的？中茵股份与机构投资者是否有私下的承诺或者利益交换？”面对重大投资项目的离奇变幻，资深业内人士不无质疑，9个月前的房地产也早已经陷入困境，中茵股份的利润预测显然与实际严重背离。

业务转型追热点概念

随着近年来房地产调控的深入和经济增速的下滑，地产行业进入深度调整期，中茵股份也一直宣称谋求主业转型，但转型方向摇摆不定。中茵股份转型方向多为当时市场热门行业，每次转型几乎都引发股价上涨，但多数项目均未具体实施。