多地出台城市更新管理办法 政策权重提升

本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道

“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。”自城市更新行动被写入“十四五”规划以来，各地纷纷响应，陆续出台相关政策。

据《中国经营报》记者不完全统计，目前已有珠海、上海、北京、重庆以及天津等多个城市发布了有关城市更新的实施方案或指导意见。

记者发现，相关政策几乎涵盖城市更新行动的各个环节。以日前重庆市出台的《重庆市城市更新管理办法》（以下简称《管理办法》）为例，该办法对重庆城市建成区城市更新行动提出了指导意见，并指出城市更新主要内容包括完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力等诸多方面。

“整体来看，重庆本次发布的《管理办法》在此前工作方案的基础上进一步提高了政策层级，有助于进一步推动城市更新工作在全市的全面实施。”中指研究院重庆公司相关负责人表示，《管理办法》显示，重庆此次城市更新的做法和力度与广东省较为相似，将极大提升社会资本入场积极性，相关政策可以说是重庆城市更新发展的重要分水岭。

提高社会资本参与积极性

多位专家谈及此次重庆出台的城市更新政策时均表示，相关政策将有效拓宽城市更新资金筹措渠道，提高社会资本的参与积极性。

中指研究院重庆公司相关负责人分析认为，此次重庆城市更新政策在涉及土地出让的政策规定（协议出让或带条件入市）、一定条件下的建筑面积支持、跨项目统筹、按规定享受相关财税扶持政策、优秀项目评价等方面的支持力度均较大，特别是“协议出让或带条件入市”的政策规定将极大提高社会资本参与城市更新的积极性。

“相较于其他城市发布的城市更新政策，重庆此次发布的政策覆盖更全面，也更加细化，将有效提高政府在城市发展过程中的参与性，以及社会资本参与重庆更新建设发展的积极性。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，重庆此次发布的城市更新政策将有效拓宽城市更新资金筹措渠道，提高社会资本的参与性。

梁楠进一步分析认为，重庆此次发布的城市更新政策更加重视盘活存量，将存量土地房屋转型为其他政府扶持产业；其次，政策也着重强调了项目实施，如年度计划需涵盖项目计划，且项目实施方案审批机制严格等政策规定，有利于对项目实施进行动态监管。

对于资金筹措，《管理办法》中明确要多渠道筹集城市更新资金，具体包括各级财政安排的城市更新资金、金融机构融资资金、参与城市更新的市场主体投入的资金、土地使用权人和房屋所有权人自筹资金以及其他符合规定的资金等五个方面。《管理办法》还明确表示，要充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新；并积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更新。

梁楠认为，城市更新涉及多渠道筹资，后续各地进行城市更新行动时还应注意发布相关筹资规定，规范完善筹资体系。

政策端更加重视城市更新

自城市更新行动被正式写入“十四五”规划以来，各地政策端愈发重视，目前已有珠海、上海、北京、重庆以及天津等多个城市发布了有关城市更新的实施方案或指导意见。

“政策端重视城市更新行动，一方面是为了将城市建设为生态良好、文化气息浓重、配套设施完善的宜居宜住环境，通过各项更新政策的落地，推动城市空间升级和结构优化，推动城市向高质量方向发展；另一方面，之前部分领域的发展由市场占据主导地位，在发展过程中出现了一系列的弊端，而城市实现高质量发展，必须及时弥补这些弊端。”梁楠分析认为，通过城市全方位、全领域的更新行动落地，政府参与城市发展的全面性进一步提高，能更好地弥补前期城市发展过程中出现的不足，推进城市不断更新，实现可持续发展。

梁楠指出，重庆市此次发布的更新政策，将进一步提升政府在城市发展中的参与度，使得政府成为城市发展的“守夜人”。

“城市更新的复杂性决定了对有效的政府治理更加依赖。”中指研究院重庆公司相关负责人也表示，此次重庆城市更新政策在政府治理上体现出了前瞻性。建立健全城市更新数据库、设立城市更新专家委员会、编制市级城市更新专项规划、拟定辖区城市更新年度计划、部分审批事项下放至各区等方面均有利于构建完善的城市更新治理体系，提升城市更新推进效率。

政策端重视城市更新行动，对于房企来讲既是机遇，也是挑战。

“各大城市接连发布城市更新指导文件，将对全国其他城市下一阶段城市更新相关政策的制定和出台形成示范效应，释放巨大的投资空间。”中指研究院重庆公司相关负责人表示，目前多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域，广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。对于重庆来说，更了解当地文化的深耕型房企具有天然的优势，需要充分把握此次政策带来的巨大投资机遇，通过一二级联动，城市综合开发运营等形式参与城市更新，实现企业与城市的共同成长。

梁楠则认为，此次各地城市更新建设更注重文化渗透、绿色生态环境打造以及配套设施完善，对房企来说是一个崭新的赛道和发展方向。同时，城市更新对房企来说也面临一定的挑战，房企项目实施方案审批更严格，监管力度也将加大，对房企的要求也更高。

“在各地城市更新行动的参与中，一方面受各城市文化、城市建设规划的影响，各房企需进一步提升企业综合开发的能力，不但要对项目进行开发，还要注重古文物、古建筑的保护和文化的宣扬；另一方面，项目实施方案审批、监管力度加大，项目周期或将延长，对企业的资金储备要求较高。”梁楠称。

（编辑：卢志坤 校对：张国刚）