地方两会|上海市政协委员张海：提高产城融合水平 破解大城市住房突出问题

本报记者 刘颂辉 上海报道

上海以嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城建设为发力点，并将此首次写进政府工作报告。上海市政协十三届四次会议1月23日在世博中心开幕，新城建设和产城融合成为会议期间的聚焦话题之一。

1月25日，《中国经营报》记者获悉，上海市政协委员、万科集团高级副总裁张海提交了《关于提高产城融合水平，破解大城市住房突出问题的若干建议》。

张海认为，2020年，上海市土地出让平均单幅用地面积为5公顷，如若在郊区新城建设中仍以此标准供地，难以避免土地零散供应导致的产城割裂、开发节奏错位等问题。

针对上海“十四五”规划建议中重点发展的五大综合性节点城市，他建议，以“产城融合”理念进行单元式供地，提倡布局紧凑、高混合性的土地开发模式。前置郊区综合性节点新城的顶层设计，以“产城融合”理念进行单元式规划，增加单幅土地出让面积。

建议单元式供地

根据对上海市1万个小区15分钟生活圈内的生活服务设施达标率的研究，养老、卫生、交通、教育、文体、商业设施6项全部达标占比只有12%，44%的小区达标不足3项，其中文体、医疗达标率不足30%。相反，基础商业达标率已接近95%。

而在对以上小区15分钟生活圈的居民活动面积覆盖率进行量化分析后发现，51.4%的住区生活圈活动覆盖率低于30%，即70%的居民活动位于15分钟生活圈外，这些住区大多位于轨道交通末端或郊区。

在张海看来，基于15分钟生活圈，应该依照人口密度和活动覆盖率制定生活配套策略。对于人口密度大于3万人/平方公里、活动覆盖率低于50%的中心城区，他建议，采用微改造的方式，针对性地建设和完善公共服务设施。

对于人口密度为1万~3万人/平方公里、活动覆盖率低于30%的靠近外环的环状区域，因为具备更高的人口承载潜力，他建议通过区域性土地打包出让，依据住宅占比48%~50%，商业配套占比22%~28%，办公占比25%~30%进行系统性规划与开发。而对于人口密度小于1万人/平方公里、活动覆盖率低于20%的郊区，则应该优先在轨道交通站点600米服务范围内引入相关产业，统筹公共配套集中布置，引导人口向站点周边集聚，打造产城融合社区。

张海表示，对于重点开发片区应该以“产城融合”为理念进行单元式规划与土地供应，增设混合用途统筹机制，对土地利用功能、开发强度、建筑形态在较大土地范围内进行弹性动态控制，并进行高度灵活的混合用地试点。“以此纠正开发建设大于功能完善的认知偏差，推进郊区新城在承接产业功能的同时，提供均等化的优质公共服务，培育独立的城市综合功能。”他提到。

张海还建议道，在办公园区稳定就业而且连续缴纳规定年限社保的员工，可以具备产城融合社区内的商品住宅的优先购买资格，支撑片区孵化、商业配套活力及品质提升的同时，有效防止炒房行为发生。

促进商办物业合理发展

根据数据显示，当前上海中心城区办公建筑总量已达到甚至超过城市化程度更高的国际同类城市，随之后续新增标准写字楼供应量不断投入市场，将对整体商办物业市场的健康运行带来压力。

同时，上海商务办公外围化选址趋势越来越明显，居住用地占比低导致人流“潮汐现象”进一步加剧。居住人口的不足已经明显限制到了商业等配套的成熟和品质提升。

在张海看来，要解决这一矛盾，需要基于不同企业需求丰富办公空间供给。

他建议，从需求侧出发，基于就业岗位密度合理约束商办用地高强度开发；对商办开发进行总量控制，存量结构调整，丰富办公品类。中心城区内非核心商务区适配产业升级需求，顾及中小企业及创新企业对中小面积办公空间的租赁需求，增加办公园区、文创园区等产品形态供给。

基于历史文化保护片区低密度开发的限制条件，激活存量空间作为重要补充。此外，适当降低企业自持商办物业比例与时间，降低经营风险。

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）