天津高价地项目“骑虎难下” 部分楼盘亏本销售

本报记者 吴静 卢志坤 天津报道

“天津市场也就这样了，未来几年都不会大涨也不会大跌。实际上今年受疫情影响，不少楼盘都降价了。”谈及自己所了解到的天津楼市情况时，当地房产中介人员给出这样的判断。

2017年，楼市进入全面调控时期，天津是最先跟进的城市之一，当年3月份，天津出台“3·31新政”，成交数据随之走低。不过，2018年，随着天津“海河英才”计划的实施，天津楼市出现了短暂的火热现象。

与前两年因为落户政策而火热的市场相比，如今的天津楼市逐渐回归平稳。《中国经营报》记者近日走访了解到，疫情之后购房客群的资产保值观念增强，市六区改善型楼盘热度提升，学区房关注度较高。而在环城区域，因为配套设施完善尚需时日，曾经的高价“地王”项目面临“骑虎难下”局面。

被划入天津实验小学片区后，翰林公馆成交量快速攀升。吴静/摄影

环城区域项目降价去化

今年受疫情影响，上半年多数城市成交量均出现下滑，天津亦不例外。国家统计局数据显示，7月天津新房价格环比上涨0.5%，同比涨幅0.7%。今年上半年，天津商品房累计销售金额818亿元，同比去年减少两成，去化周期已经达到22个月。

二手房市场同样低迷，今年7月份，天津二手房价环比下跌0.1%，同比下跌4.2%。这已经是天津二手房价格连续下跌13个月，累计跌幅达4.7%。

但分区域来看，天津市六区因为交通、资源配套等较为成熟，在今年疫情影响下价格波动相对较小，且随着疫情影响逐渐消散，购房人群资产保值心态影响下热度渐升。

市区内海河沿岸，高端项目林立，据熟悉当地市场的中介人员介绍，“天津人很认海河，从价格上看就能发现，市区内海河沿岸的项目价格都很高，每平方米单价在4万到6万元之间。”而这个价位，是2017年限购政策之后逐渐下调的结果。

“我们项目是2016年拿的地，原本是要卖10万元（每平方米）的，但是没办法，赶上了政策调控，”在海河金茂府售楼处，置业顾问向记者介绍道。

据了解，2016年3月，中国金茂以41亿元拿下天津海河旁热电厂地块，该地块是海河中上游最后一块住宅用地，土地面积12.59万平方米，楼面单价14554元/平方米，当时刷新了市内河东区挂牌单价纪录。

该项目于2017年10月22日第一期开盘6栋楼，当时高层产品均价在60000元/平方米，随后近三年里，高层价格一直在50000~60000元/平方米之间波动；洋房产品价格在60000~65000元/平方米波动。

在售楼处，置业顾问向记者计算了一套155平方米的洋房产品，价格在51000元/平方米左右。“这是不临海河的房源，临着海河、能看到景观的价格要6万元左右了。”

在克而瑞去年统计的天津市内六区新房销售额排行榜上，该项目以15.6亿元的销售额位列第一。今年前7个月该项目销售额为12亿元，排名第二。

据了解，今年前7月，在克而瑞天津市六区新房销售额排行榜第一位的为中海城市广场·钻石湾，产品为公寓式住宅，该项目位于市内河东区，同样处于海河沿岸。项目拿地时间为2013年，2014年开始对外销售，前期由中信集团开发，2016年时中海收购后继续开发，项目规划总户数1638户。

该项目渠道代理方官网显示，在2017年6月至8月期间，该项目曾卖到11万元/平方米的价格，随后价格逐渐下调，从2018年9月份开始每平方米价格在40000~50000元之间波动，目前项目最新开盘的房源均价约43000元/平方米。

在克而瑞的排行榜上，该项目去年未进入前十，而今年前7月则以16.5亿元的销售额一跃成为市六区销冠。售楼处置业顾问向记者计算了一套84.06平方米的高层产品（采光相对较差，与同面积能看到海河的房源相比总价相差近60万元），经过各种优惠，一口价299万元，均价35592元/平方米。“这是最后的优惠房源，我们9月份就开始上调价格了。”

记者在项目处看到，楼栋之间建筑密集，公开信息显示的容积率已达到6.27。记者了解到，去年有业主投诉，该项目原三、四期地块规划方案为3栋居住型公寓、2栋办公楼和12万平方米的商业Mall（购物中心）布局，但经过规划调整后，12万平方米的购物中心要变成65000平方米的室外商业街；同时，居住型公寓由原来的3栋增加为4栋，轮廓由办公形态改为住宅形态；办公楼由2栋增加为3栋。

对于规划调整的原因，记者致函项目公司中信保利达地产（天津）有限公司，截至发稿时未获回复。

与市六区内配套较为成熟的市场相比，环城及郊县区域项目价格波动则相对较大。2016年时，与大多数一、二线城市类似，天津楼市火热，高价“地王”项目频出。以环城四区的西青区为例，2016年10月，平安以76亿元价格、98.54%溢价率竞得西青区杨伍庄北侧地块，楼面价达到20417元/平方米，创下当时天津环城四区土地出让楼面价新高。第二天，杨伍庄南侧地块以74.5亿元、107%的溢价率出让，楼面价约22860元/平方米。这两幅地块开发的项目定名为翡翠大道。

据了解，该项目与天津南站仅一站地铁距离，但周围配套设施尚待开发完善。项目占地面积较大，规划50栋楼，总户数5944户，目前在售的是第一期的10栋楼。

2018年时，该项目高层均价曾达到28500元/平方米。现场置业顾问从手机里调取成交信息向记者展示，他的一位张姓客户2018年购置了一套89平方米的高层产品，价格为28000元/平方米左右。

随后，他又向记者展示了项目在住建委的备案信息，该项目在住建委备案价为25000元/平方米左右。而目前，项目的实际销售均价为21500元/平方米。

“一般房企项目的实际销售价在备案价的15%上下浮动，现在我们卖的价格是在备案价基础上打了八七折，下调幅度没有超过15%。”据置业顾问介绍，今年初项目曾准备卖2万元/平方米以下，但因故未能获准。