楼市2019：“韧性”前行

本报记者 王登海

中国房地产业从市场化萌芽之时起，便置身于政策调控之中，几度浮沉轮回。

在“房住不炒”政策基调下，2019年因城施策进一步深化，地方楼市政策微调不断。

严政之下，房地产市场却也韧性十足，业内人士按照官方数据预测，2019年市场销量预计再创历史新高。

因城施策各地微调不断

在经过2018年的“最严调控”后，2019年初，市场普遍预期年内调控政策将有所松绑。当时，多地取消限价、限购的政策谣言层出不穷。

但纵观2019年全年，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”政策基调下，各地遵循“因城施策、分类调控”的原则，继续对房地产市场进行调控。

3月全国两会期间高层表态“防止房市大起大落”，4月中央政治局会议重申“房住不炒”，7月中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，12月中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。

“2019年全年，各地在延续上一年政策的基础上对诸如住房公积金、人口落户、租赁市场等方面的政策进行了微调。”诸葛找房市场研究员姜国君表示，从各地政策趋势看，2018年以严格为主导，2019年在延续2018年政策不松动的基础上加以修正和延展，亦有部分城市表现出适度增强市场活力的诉求，但总体上仍然以稳定为主调。

“2019年7月，中央政治局会议提出要落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，对房地产市场影响比较深远。”姜国君认为，此次会议传达的精神击破了业内存在的放松幻想，使调控持续深入，相关成果得以巩固并扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次会议确定了三季度政策趋严的基调，市场整体调整预期进一步强化，虽然下半年宏观环境面临不少难题，但是也没有明确放松的信号。

业内人士坦陈，“因城施策”也给了地方政府边际调整的空间，各地可根据当地的实际情况进行相应调整。

2019年7月18日，一份开封市住房和城乡建设局发布的《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》广泛传播，引发热议。然而仅隔一天时间，开封市政府网站发布了撤销上述函件的通知公告，称该决定未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。

12月10日，张家港取消商品房2年限售政策引起市场广泛关注，随后多家媒体从张家港市房产交易中心得到了确定的答复，同时也获得了正式文件还未出台的信息。但是，仅仅一天时间，上述取消限售政策即遭遇反转。

“因城施策应当基于综合评价，2019年有部分城市尝试性地放开部分限购，反映出地方经济发展对房地产繁荣的依赖程度过高。从另一个角度看，部分新城区本身人口密度较低，在一定程度上放松限购，引导一部分居住与就业群体进入，也是发展新城区的必要途径。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄认为，2019年针对房地产市场的各项政策覆盖非常全面，从房企的预售资格、买方的购买资格、限制资金违规进入地产市场等，均显现出了实际效果。对房地产行业的融资环境持续收紧，将从中长期挤出地产泡沫，促进行业稳健发展，避免房价大起大落。

不过也有专家指出，一定要谨防一些地方政府在财政重压下重新走向无节制卖地的老路。

销售面积或再创历史新高

在“房住不炒”和“因城施策”大基调下，2019年商品房销售面积、销售金额与增速自年初以来呈现出先升后降的趋势变化。

上半年，房地产市场投资超出市场预期，同比增速两位数高位运行至5 月份才开始放缓，销售面积增速同比虽在一季度末出现反弹，但整体延续下行趋势，同比进入负增长区间。

但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升。对此，4月，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月，住建部在此前对6个城市进行预警提示的基础上，又对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

“2019年房地产市场表现整体上弱于2018年，国家统计局的数据显示，全国商品房销售面积在前9个月都呈负增长的态势，最近两个月增速才由负转正，这已明显暴露出今年楼市的压力较大。”姜国君在接受记者采访时表示，但从全国商品房销售金额来看，今年以来持续增长，其与销售面积形成的强烈反差说明房价仍在上涨。