广州“工改商”样本

本报记者 余燕明 广州报道

珠江西畔，广南船坞在这里已经矗立了逾百年之久，它是中国近现代船舶工业史上最早的造船厂之一。

最后一艘新船下水后，广南船坞在2017年底退役、2018年完成产能搬迁，为广州的城市发展腾出空间。

于是，广船项目与广钢新城、广纸地块一起，构成了广州核心区旧厂改造的三大明星项目。

广船项目早已被纳入到广州市城市更新标图建库范围。根据官方批复，广船项目改造范围总计容建筑面积接近125万平方米，包含了超大体量的商办用地与住宅用地，寸土寸金。

据《中国经营报》记者获悉，尽管广船项目十分诱人，但近水楼台，其开发权益已有所属。

广船项目的原业主单位“中国船舶工业集团有限公司”（下称“中船工业”），将从广南船坞的土地腾退过程中获益颇丰，并成为广船项目实施更新改造的开发主体之一。另一开发主体则是中信集团旗下的“中信泰富有限公司”（下称“中信泰富”），尽管近几年在地产板块多有淡出，但早年介入并与中船工业绑定，也将从广船项目分得满满一杯羹。

广船项目寸土寸金

根据广州市城市更新局的批复，同意该项目以权属主体为改造主体，采用“政府收储和自行改造相结合”的方式实施更新改造。

据悉，广船项目改造范围总计容建筑面积接近125万平方米，其中政府收储改造范围内计容建筑面积约85万平方米，用地性质主要为商办用地、住宅用地等，采用“公开出让、收益支持”的方式实施更新改造。

自行改造范围内计容建筑面积约40万平方米，用地性质主要为商办用地等，采用“自行改造、补交地价”的方式实施改造。

根据原业主单位的申请，广船项目自行改造部分拟建设中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科创中心、智慧海洋科技大厦等央企总部集聚区。

在广州，针对较大体量的旧厂房项目（用地面积超过3万平方米）改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的，原业主可申请将不超过50%的规划经营性用地用于自行改造，其余土地纳入政府收储。

广州市城市更新局确定对广船项目所采用的“政府收储和自行改造相结合”的方式，当时主要依据的是《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（现已废止）。

该意见当中明确，按公开出让、收益支持方式改造的旧厂房项目，以规划容积率3.0为限，土地出让成交价款的60%将补偿给原业主。比如，在白云区对某旧厂房用地进行更新改造，规划为商品住宅用地，地块容积率为3.5，由政府收储后进行公开出让，成交价7亿元。因为地块容积率超过3.0，超过部分不计算补偿，因此，原业主可获得的补偿是：7亿元×3.0÷3.5×60%＝3.6亿元。

而由原业主自行改造的旧厂房项目，则一般要参照基准地价补交土地出让金。

记者根据广州市国有建设用地使用权基准地价发布平台查询，广船项目所在的荔湾区芳村大道南邻近区域的商业用地基准地价（2017年）约为1.8万元/平方米，住宅用地基准地价（2017年）约为1.5万元/平方米。另据广州市规划和自然资源局所公布的广船地块控制性详细规划，125万平方米总计容建筑面积里，其中住宅部分52.5万平方米，商办部分67.7万平方米，广船地块综合容积率为2.23。

目前，一些房产电商平台上的挂牌信息显示，广州荔湾区芳村片区在售楼盘屈指可数，部分板楼新房报价超过了4万元/平方米，部分二手房报价介于3.5万元/平方米~4.5万元/平方米。

过去几年，广州荔湾区的土地供应十分紧俏。今年9月中旬，位于广州荔湾区南岸路、珠江东侧冷冻厂地块出让，用地性质为商业金融、居住用地，地块出让起始楼面价高达3.6万元/平方米，最终成交总价超过35.5亿元，折合楼面价达到了4.25万元/平方米。

根据广州市规划和自然资源局编制的《2019年广州经营性用地供地蓝皮书》，广州市荔湾区可供出让经营性用地共计9宗，包括6宗住宅用地及3宗商服用地，用地面积合约33.4万平方米。

这其中包括广钢新城的2宗地块、上述冷冻厂地块及广船项目一期地块。广船项目一期地块用地面积为12.4万平方米，占2019年广州荔湾区可出让地块总用地面积的37%。