广州土地市场回暖记

许永红，郑炳巽

2019年以来，全国土地市场逐渐热闹起来，而广州在这轮土地热潮中表现惹眼。

2019年上半年，广州土地市场一改此前不温不火的局面，供应面积和成交面积均有明显上升，均创下了近5年同期新高，市场也呈现出火热的场面。时至7月，广州土地市场依然维持火热态势。

在土地资源的争夺上，除了招拍挂市场，旧村项目成为了众房企竞逐的新赛道，包括本土房企、“过江龙”在内的一众房企相继拿下广州多个旧村改造项目。

多家房企向《中国经营报》记者表态将会持续布局广州市场，而旧村改造将是聚焦的重要领域。受访人士表示，单靠传统的招拍挂方式，房企已无法获取足够的优质土地储备，而凭借区位好、存量大、成本低、利润可观等因素，旧村改造吸引了越来越多的房企。

供应成交创5年新高

广州中原研究发展部提供的研究报告显示，2019年上半年，广州商住商服用地累计供应298.24万平方米（51宗），供应面积同比增加1.5倍。其中，商住用地供应166.57万平方米（29宗），商服用地131.67万平方米（22宗），整体面积创近5年同期新高。

相比以往，广州2019年的供地意愿更为积极。根据广州市2019年建设用地供应计划，拟出让土地共346宗地，涉及全市11个区，除了增城、黄埔、南沙等郊区，荔湾、天河等市中心区域也有不少地块计划出让。

广州中原研究发展部指出，2019年每个月均有用地挂牌，并未出现去年同期2、6月土地“断供”问题，土地供求高峰集中在5~6月，其中6月供应共计119.78万平方米用地，为上半年供应量最高月份。

成交方面，广州上半年整体土地成交面积为182.55万平方米，创下5年同期新高，而“商、住两旺”是成交一大特征。2016年至2018年，广州土地成交面积分别为122万平方米、120.8万平方米、152.8万平方米。

成交金额也有明显提升，2019年上半年，广州商住商服用地累计出让金额537.1亿元（仅统计公开挂牌地块，其中商住地416.9亿元，商服地120.2亿元），同比增加25.1%。

克而瑞广州首席市场分析师肖文晓告诉记者，对比往年，广州在2019年最大的不同，是加快了供地的节奏，改变了之前供地主要集中在下半年的惯例，这一方面有保持市场供应节奏平稳的考虑，另一方面也与土地财政的考虑有关，而搭乘的东风就是《粤港澳大湾区发展规划纲要》和“三年行动计划”的出台。

事实上，广州土地市场火热是行业的一个缩影。同策集团首席分析师张宏伟对记者分析：“上半年整个土地市场回暖，主要是春节过后房企在融资方面较为宽松，从而在土地市场加大了投入，另外房企针对二三线城市的布局策略也推动了土地市场的好转。”

值得一提的是，广州2019年上半年成交地块的平均溢价率有所上升。2018年上半年，平均溢价率为8%，2019年上半年升至18%。而且，2019年上半年共有5宗用地进入“竞自持阶段”，这是2017年“竞自持”新政出台后，自持地出现最多的上半年。

在房企热衷获取的商住用地方面，2019年上半年商住用地供应166.57万平方米，同比增加78%，同样创下近5年同期新高，平均溢价率为21.6%，明显高于整体水平。由于供地集中在6月并于7月出让，因此上半年成交商住地面积较供应量要少，为119万平方米，同比减少7%。

不过，上半年商住用地的成交面积在近5年中依然排名第二，仅次于2018年同期。另外，由于商住用地竞拍相对激烈，尽管成交面积同比有所减少，但出让金总额却明显提高，上半年商住地总出让金为416.93亿元，同比增加了35%。

广州中原研究发展部认为，2019年房企拿地“理性积极”，对中心区绝版靓地或“价格低洼”地块追捧，而区位条件一般的地块，则多以底价、低溢价成交。

粤系房企担当夺地主力

从广州中原研究发展部统计的数据来看，2019年上半年拿地企业中，除龙湖、金茂等外来房企，多数地块由越秀地产、星河控股、万科、龙光、时代中国等粤系房企收入囊中。

据广州中原研究发展部梳理的2019年上半年广州TOP20拿地企业排行榜，合景泰富、星河控股、龙湖分别以拿地金额69.4亿元、66.8亿元、43.1亿元依次排在三甲位置，而合景泰富的拿地数量为4宗，明显较多，星河控股、龙湖拿地宗数分别为1、2。排在第10位的越秀地产也以18亿元收获2宗土地。

具体来看，万科2019年上半年拿地仅有一宗，但在7月很快就花费巨资收获第二宗地块。

2019年4月，万科以底价12.26亿元取得广州增城区仙村镇沙滘村项目，该项目用地性质为二类居住用地，占地面积4.91万平方米，计容总建筑面积约13.62万平方米。

7月19日，万科又以底价40.096亿元拿下广州增城区永宁街叶岭村项目，该项目用地性质为二类居住用地，占地面积约13.37万平方米，计容总建筑面积约40.1万平方米。

万科方面告诉记者，公司看好广州巨大发展潜力，将广州作为重点投资发展区域，加快投资布局相关产业，“将制定十年乃至更长时期的发展战略规划，继续扎根广州。”

作为广州本土房企，时代中国在2019年6月竞得了广州白云区人和镇方石村地块，总价达28.08亿元，需自持面积5%。

“不管是一线城市，还是二三线城市，现在地段比较好的土地都非常稀缺，房企竞争激烈。”时代中国方面向记者表示，公司会通过招拍挂、城市更新等多种渠道拓展优质及低成本的土地储备。