深圳旧改暴富梦碎？ 供求失衡下保障房体系纠偏

寸土寸金的深圳，近日因为城市更新的调整再度风起云涌。

11月5日，深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“规土委”)相继公示了《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018~2021)》(征求意见稿)(以下简称《总体规划》)，拟通过分类城市更新来扩大保障房的供应。

11月7日，深圳市规土委再度出台《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)解决历史遗留的违法建筑问题，以弥补此前城市更新体系的不足，从政策层面决定了历史遗留违法建筑的归宿，消化违建为依托加快住房保障体系的速度。

事实上，深圳市在2016年时规划十三五筹建保障房40万套，入市供应35万套，而2018年~2020 年深圳市再度规划拟建设筹集各类住房 42 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于 25 万套。

多位专家均坦言按照深圳历史上并没有完成承诺过的保障房规划，其中一位专家认为完成保障房供应的核心问题仍然要解决土地的供应问题。

对此，深圳市规土委表示，总体规划仍处于征求意见阶段，没收处理历史遗留违法建筑工作将坚定不移。

暴富梦碎

在深圳城市更新风起云涌前，《中国经营报》记者就深圳城市更新进行了多次的调查。

今年的9月1日、10月27日，《中国经营报》官方微博以及报纸相继刊发了深度调查《深圳旧改利益链调查》《深圳旧改暴富记》，相关报道引发了外界舆论的广泛关注。

根据此前报道，深圳市部分城市更新项目无产权旧改房以不限购不限贷为噱头，吸引了不少投资客入主投资，通过核查表的漏洞，即可获取盖有开发商公章的城市更新拆迁补偿合同，而根据每个城市更新阶段不同，价格也节节攀升，据此估算，4年的投资回报率更是高达275%。

专家直接指明之所以存在城市更新的灰色利益链，其根本原因在于供不应求而高企的房价，对此的解决之道则在于加快城市更新速度以及扩大保障房供应。“真正的问题在于解决保障房和市场两个体系的问题，以及如何多层次地用保障房的开发来保证货量供应。”该专家认为。

随着本报记者揭幕深圳城市更新的灰色利益链，在寸土寸金，供不应求的框架底下，城市更新体系再度成为了众人瞩目的焦点。

随后，深圳市规土委开始着手“查漏补缺”。

11月5日深圳市规土委颁布了《总体规划》，明确了将城中村划分为综合整治区与拆除重建区，其中划分为综合整治区的城中村，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。

这意味着位于综合整治区的小产权房，可通过综合整治纳入保障房体系，中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为通过综合整治可以将这部分违建纳入保障房体系合法化，但目前来看这种房源盈利空间并不大。“位于综合整治区的居住类的房源，大部分都是要进入到保障房体系的公租房这个部分的，也就是说它的产权并不会发生一个大的变更，只是收回来以后属于改造方面所有，政府拿这个去做公共租赁住房。”

与城中村总体规划紧密相连的，是违法建筑的处置工作，宋丁告诉记者，随着深圳保障房体系规划的调整出台，违法建筑的处理也会做出相应调整。“目前深圳的保障房体系建设肯定和违建处理是二合一的格局，以前是城市更新和旧改联系开发商来处理违建，然后纳入商品房开发，现在无非是处理完违建，处理过程中将它纳入保障房体系，这两者是捆绑在一起的。”

11月7日，深圳市规土委再度发布《指导意见》，根据该意见指出，当事人不履行生效的行政处罚决定，行政机关申请法院强制执行，强制当事人移交涉案建筑物，没收违法建筑的资产处置以区政府为主导，区别国有土地和未完善征转手续土地两种形式，而没收的违建将直接归国有资产所有。

此前也有专家告诉记者，深圳历史遗留问题用地面积是以亿平方米计算。宋丁则认为，深圳违建量太大，出台的指导意见不可能一蹴而就。“深圳的确是有1亿多平方米的违建，这个是积累了三四十年的违建，所以说现在提出来是个大的战略目标，但并不意味着马上处理掉，应该非常的困难，可能要处理10年，20年，30年来慢慢消化，所以说我觉得这个还不能指望一下子把它搞完，这是一个很漫长的过程。”

深圳市规土委监察局对此回应称，近年来相关查违形式已实现根本性好转，对于没收违法建筑的指导意见，必将坚定不移地去执行。“2015年下半年以来全市查违形势实现根本性好转，2018年，《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公城市化历史遗留违法建筑的处理决定》出台，按照‘拆除一批、没收一批、确认一批、全面纳管’推动产业类和公共配套类历史违建的处理，随后《指导意见》出台，全面开展查违3年攻坚行动。我局将继续坚定不移地贯彻相关工作部署，严查严控违法建设行为，实现查违工作无禁区、全覆盖、零容忍。”深圳市规土委监察局相关负责人表示。

一方面非集体土地性质的小产权房迟迟无“转正”的机遇，另一方面没收违法建筑的指导意见随之出台，数亿平方米面积的历史遗留违法建筑面临着被“收归国有”的局面。

供求失衡下的深圳保障房体系

事实上，对于部分无产权违法建筑，深圳此前也出台了相应的处理办法，拟通过补缴地价实现“转正”，然而对于住宅类的小产权房却仍排除在外，这意味着部分非住宅类违法建筑将以补缴地价的方式合法化。