广东共有产权房满10年可转商品房！专家称目标是留住人才

9月11日下午，广东省住建厅公布了《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》（以下称《意见》）并向社会征求意见。

意见指出，承购人的产权份额为承购人实际出资价格占共有产权住房评估价格的比例，原则上不低于50%，其余部分为政府等供应主体的产权份额。由国有机构等专业运营管理机构，代表供应主体持有共有产权的政府份额。此外，满足购买共有产权住房不少于10年等条件的，允许承购人一次性增购代持机构所持有的产权份额取得完全产权，住房性质转变为商品住房。

有分析人士指出，由于在流通等领域的政策相对较为宽松，此次《意见》落地后，市场认可程度可能更高，未来成为全国其他省市的相关改革模板的可能性也更大。

共有产权房为何可上市？

《意见》被认为是广东省共有产权住房试点的纲领性文件。

2017年8月22日，广东省住建厅、广东省发改委联合印发《广东省新型城镇化规划（2016-2020）》。其中明确提出，广东将探索建立共有产权住房制度，根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。

2018年6月底，广东省发布通知，在广州、深圳、珠海、佛山、茂名等五市开展为期一年的共有产权住房政策探索。

“政策确定了未来一段时间广东推广共有产权住房的基本原则。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

严跃进指出，《意见》中非常重要的一句话，是“坚持产权清晰、定向转让，供应对象产权份额为实际出资价格占评估价格的比例，转让对象限定为符合规定条件的城镇无房家庭”。这句话明确了共有产权的产权属性、流通要求、产权划分、认购对象等，是对共有产权的一个较好的概括。

在产权比例方面，《意见》指出，承购人的产权份额为承购人实际出资价格占共有产权住房评估价格的比例，原则上不低于50%，其余部分为政府等供应主体的产权份额。由国有机构等专业运营管理机构，代表供应主体持有共有产权的政府份额。

另外，在争议最大的共有产权住房如何流通方面，与北京严格限定流转范围，限制共有产权房商品属性不同，此次广东方面的政策较为宽松。

《意见》提出，满足共有产权房购买时间不少于十年等条件的，允许承购人一次性增购机构份额从而取得完全产权，住房性质转变为商品住房；满足不少于五年等条件的，允许承购人转让；不满五年的，不得转让。

对此，华南城市研究会副会长、广州市社科院研究员谈锦钊认为，广东的共有产权房政策之所以相较北京宽松，与两者的政策目标不同有关。广东的共有产权房优先目标是增强城市吸引力，在房价越来越高的背景下，宽松的设计可以更好地增加供应、留下人才。而北京由于控制人口的压力较大，政策更加严厉。

在抵押方面，此次政策对共有产权房略有限制。《意见》规定，购房者必须要满足购买共有产权住房不少于5年等条件后，才可将所持的产权份额用于抵押。

广东各地落实情况不同

实际上，从广东现有的试点经验来看，各地的思路又有所不同。

4月25日，《广州南沙新区试点共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿）开始向社会公众公开征询意见，与北京共有产权住房供应对象为本市中低收入困难家庭不同的是，南沙区共有产权住房重点解决区域内中高层次人才的居住需求，兼顾进驻本区的央企、重大开发投资和优先发展企业无房员工的住房需求，房源充裕情况下，申请对象范围逐步扩大至区内具有刚性需求的新入职无房职工。

对此，谈锦钊指出，住房政策对于吸引人才来说是很重要的，南沙所在的位置在珠三角，在粤港澳大湾区的中心位置，未来发展以高新技术、远洋、港口、物流和现代科技为主。在粤港澳大湾区概念提出来之后，南沙的地位越来越重要，南沙对高新技术人才的需求很大。因此，政府利用共有产权住房来满足起步阶段的人才住房需要，减轻他们的经济负担，吸引人才长久留下来。

佛山市住建局于6月26日草拟了《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案（征求意见稿）》，提出共有产权住房配售价格应充分考虑供应对象的支付能力，一般低于同期同地段楼盘普通商品住房销售价格的10-20%；个人出资比例不低于60%，其余部分产权份额由政府承担；购买5年后可上市出售，但明确同等条件下，政府享有优先购买权。

谈锦钊预计，后续各地的政策将与广东省的规定保持原则性一致，如此次规定的共有产权住房的可出售时间等。但在其他细节方面，各地根据自身条件，围绕吸引人才、满足居住需求这一政策出发点，肯定还会有所区别。

不过，由于试点五市的国土开发强度较高，近年来土地供应较少，深圳更是自然资源部最新公布的数据中，全国国土开发强度第一的地级市。如何切实有效增加共有产权住房供应，在此前各地文件的表述中出现较少，也成为了各方对《意见》关注的另一个焦点。

对此，征求意见稿提出，共有产权房的房源渠道主要包括六种：一是政府自行组织集中新建；二是通过“限房价、竞地价”等方式由房地产开发企业集中新建；三是通过“竞配建”等方式交由房地产开发企业在普通商品住房项目中配建；四是收购符合要求的新建商品住房或二手住房；五是盘活符合要求的公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、直管公房、棚改安置房等；六是其他途径筹集。