武汉楼市观察：地王“割肉”博弈市场

杨玲玲 石英婧

作为“四大火炉”城市之一，8月的武汉正值酷暑时节，与之相对应的楼市也处于火热之中。根据湖北中原策略顾问中心研究院的统计数据，2018年上半年武汉新房推售量达到64155套，同比增长15.9%，成交58759套，同比增长20.2%，全市推盘194次，同比增长28.5%。同时据不完全统计，8月武汉预计将有超过50个项目入市销售。

热销之下，连日来《中国经营报》记者走访武汉楼市了解到，不少购房者对公摊面积计入精装修提出质疑。另有购房者反映，在新房备案价和精装修“双限价”的背景下，佳兆业城市广场天域通过优加大礼包将装修标准升级至7000元/平方米，而绿城黄浦湾前期推出的房源则包含了5000元/平方米的精装修和3300元/平方米“家电包”。

对此，绿城中国方面回复采访称：“销售合同中黄浦湾精装修标准是5000元/平方米，该项目为改善性高端住宅，提供了3300元/平方米的精装升级服务包供选择。也就是说，该装修升级增值服务为可选项，并非为捆绑‘家电包’或‘软装包’，上述情况，黄浦湾在开盘前进行了公示，并明确告知客户。”

值得注意的是，随着刚需刚改型项目受热捧，不少地王也按耐不住。上半年以来，包括中冶·39大街、碧桂园晴川府等2016年拍出的高价地王陆续首开入市。“已入市地王基本遵循成本核算法以保本或微利的价格入市，去化在80%以上，下半年预计有更多地王项目放弃等待，以保本价入市。”湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔分析称。

“公摊计入精装修”成投诉重灾区

近日，记者在武汉市网上群众工作部长江网武汉城市留言板市房管局板块上看到，有购房者对开发商限制刚需摇号名额的操作提出质疑：“武汉市政府有刚需摇号规定，为什么开发商可以网上交资料限制名额，现在没关系的刚需就连资料都交不了，刚需摇号还有什么公平可言？”

7月29日，记者在走访位于洪山区白沙五路与烽胜路交汇处的东原启城时，销售人员表示项目意向客户比较多，即使拿出60%的房源供刚需优先选房，依然要控制名额，目前公司将交资料人数和实际房源数的比例控制在3∶1。

据了解，针对规模庞大的刚需购房人群，武汉市房管局于今年2月份开展首套刚需购房家庭优先选房试点工作，并从6月开始将首套刚需选择房源比例从40%调整至60%。“针对供求关系紧张的部分区域，开发企业根据商品房项目可售房源套数和项目意向购房人数量，合理控制登记规模，属于开发企业自主经营行为。我局已要求开发企业收取意向资料时间不得少于48小时。”武汉市房管局表示。

同时，记者在采访中了解到，近日长沙市出台“公共部分装修不计入全装修价格”的规定，在武汉也收获众多反馈。

其中，根据美联联邦生活区二期城仕业主反映，去年6月开发商按建筑面积捆绑3000元/平方米的装修费销售房源，公共区域也是业主承担装修费，最近业主发现现场装修的样板间标准远远达不到3000元/平方米的标准。

7月30日，记者实地走访位于江岸区兴业路与文博路交汇处的美联联邦生活区营销中心，销售人员表示，项目的住宅部分已经清盘，目前仅剩下商住项目在售。对于前期业主对装修标准的质疑，其表示并不知情。

而针对业主反映的上述问题，武汉市房管局回应称：“关于价不符实问题，我局在项目开盘前对照公示要求，对开发企业公示的样板房、装修材料、设备、装修价格、交付范围和标准、房屋装修合同（协议）样本进行了逐项检查，并要求开发企业在商品住房交付前，应保留样板房、装修标准和装修协议公示，让群众根据自身需求，理性选择购买全装修商品住房。”

关于全装修商品房计价方式问题，武汉市房管局表示，目前房地产相关法律法规并无强制规定装修费用的计算处理方式，装修合同的条款及其他补充约定条款由买卖双方自行商定。在郑源滔看来：“后续可能出台政策对精装标准做进一步明确的界定。”

“装修升级包”“茶水费”频仍

据了解，在新房备案价和精装修“双限价”的背景下，部分房企通过采取房管局备案装修价+升级包等方式突破限价限制实现更大获利。

根据购房者反映，位于武昌区武珞路十五中正对面的佳兆业城市广场天域，房管局备案价为27492/平方米，武汉市规定精装修价格最高标准不超过5000元/平方米，而该楼盘却以优加大礼包升级服务将精装修标准增加至7000元/平方米。