沪房企“割肉”入市 土拍回归理性

楼市深度调整期，高总价、高单价的地王面临更多挑战。

近日，《中国经营报》记者走访上海滨江公园壹号、金辉海上铭著、西郊金茂府等地王项目了解到，部分项目在开盘时间推迟一年后，依然未有明确入市时间表。另有部分地王项目在近期传出开盘消息，市场观察人士预测，房企最终的开盘均价或受限价影响，需“割肉”入市。

受访行业人士提出，在上海市场，地王项目更要顶住双重压力：政府的预售证管制依然存在，新房销售价格有窗口指导，过高则无法通过审核；销售延迟导致财务成本也与日俱增，在等待预售证的过程中，削减了利润空间。

针对项目开盘计划，记者致电金辉集团相关负责人，其回复称：“目前没有明确的开盘时间，我们也希望今年底或者明年初能取得预售证。”对于项目开盘时间多次调整，其表示， 一是受调控影响，另外项目的外立面也在做一些调整。

滨江、金辉等项目暂无入市时间表

2015年和2016年取得的地王项目，入市日期正在临近，随着房地产市场告别狂热，趋于冷静，如何从高成本中“解套”，正成为地王开发企业难以回避的难题。近日，记者走访上海多个地王项目发现，地王们虽曾风光无限，如今却受困于严厉的调控环境，备受煎熬。

2015年9月，滨江集团拿下宝山大场镇地块，以地王身份首进上海。随后，滨江集团将该项目命名为滨江公园壹号，计划2016年下半年推出。不过时至今日，滨江公园壹号仍然未能取得预售证。

10月31日中午，记者以购房者身份走访位于宝山区华秋路的滨江公园壹号看到，营销中心购房者寥寥，显得较为冷清。根据销售员介绍，项目首次开盘的时间和均价都待定，样板房暂时无法对外开放，也没有户型图等纸质宣传材料可以参考。

当记者提出项目早在去年就传出开盘消息，为何迟迟难以开盘。销售人员介绍称：“上海像我们这样的楼盘其实比较多，主要是受限价影响，马上11月份会有一批项目开盘，几乎都在外郊环，鲜少有中外环以内的项目，我们也很无奈。”

针对公司业绩表现以及上海项目的进展情况，记者致电致函滨江集团董秘办，截至发稿未获回应。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，“对于热点城市来讲，一旦楼市进入调整阶段，批量的‘地王’项目有可能因此而陷入困局。”

采访中，记者了解到，上海2015年出现的一个区域地王项目，入市时间也是一拖再拖。彼时，金辉地产以总价28.15亿元夺得上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块，楼板价43790元/平方米，溢价率143.28%，刷新区域单价地王纪录。

近日，在闵行区莘朱路上的金辉海上铭著营销中心，销售人员告诉记者，由于政府调控，目前暂无报价，但周边稍微好一点的二手房，均价已经达到7.5万~8万元/平方米。根据销售人员介绍，开发商也希望早日回笼资金，但目前受限价影响较大。

当记者致电金辉集团相关负责人提出，久不开盘，公司在资金方面是否会面临压力的疑问。该负责人坦言：“压力肯定会有，但公司同时运营多个项目，会做相应调整，资金都是活的，不会有什么问题。” 不过，地王项目的煎熬，仍在持续中。

同为区域单价地王的还有上海松江区泗泾镇的融创壹号府项目，2016年5月11日，泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块以总价30.05亿元被融创竞得，溢价率111%，楼板价38291元/平方米。11月1日，该项目售楼处销售人员表示，售楼中心已经建成，还未对外开放，具体开盘时间要到2018年。

部分项目“割肉”开盘冲业绩

记者实地走访了解到，有部分高价地项目，在近期传出了开盘的市场消息。其中，2015年12月，由龙湖地产以46.5亿元竟得的上海嘉定区江桥镇北社区地块，溢价108.34%，楼板价27084元/平方米。

近日，记者走访位于嘉定区嘉涛路的龙湖天璞售楼处时，销售人员表示，项目为精装交付，将在近日首开7栋楼，约400余套房源，但具体的开盘时间并不清楚，均价也不好判断。不过销售人员透露：“目前排号的购房者已达1600人左右，是开盘房源的好几倍。所以我们也会有一个选择，相对于首付仅35%的首套房用户，可能首付70%的改善型客户会更占优势。”