深圳“工改工”进入2.0版本 开发节奏由“快”向“慢”

“未来五年内深圳‘工改工’（旧工业区改造成新工业区）类城市更新项目供应建筑面积约571万平方米，总货值将高达1700亿元。”第一太平戴维斯华南区投资部高级董事指出，近年来，“工改工”逐步成为深圳城市更新的“重头戏”。

2017年年初随着《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》等与城市更新和工改有关的系列政策密集落地，“工改工”的开发比例逐步提升，开发商积极推进项目入市，欲在工改市场分一杯羹。

2017年起着力调整“工改工”“工改居”和“工改商”三者之间开发比重，意味着 “工改2.0版”新开发模式形成，而新模式会对“工改1.0版”下形成的市场产品带来怎样的冲击？工改项目开发企业又将面临怎样的挑战？

工改公寓等三类物业逐步退市

2017年5月12日，深圳市规土委发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称《通知》），当中明确规定商业办公研发用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，并对建筑平面设计规范和套内建筑面积所占比例提出了明确要求，《通知》自5月12日起执行，有效期5年。

对此，世联行集团首席工改顾问董极解读称，“现在如果把研发用房做成LOFT产品、小公寓产品，基本都不可行。”

董极告诉《中国经营报》记者，政策不溯及既往，因而目前市场上还有几个并不符合《通知》的项目在卖，这些项目都是在《通知》执行之前已通过报批的。

根据《通知》相关规定和董极的分析解读，工改项目中的公寓、单套套内面积小于180平方米的研发用房和单套套内面积小于150平方米的办公用房这三类产品将逐步退市。

5月12日《通知》出台前通过报批在建的恒大时尚慧谷、融创智谷（原莱蒙创智谷）、天安云谷等工改工性质项目，或许是上述三类产品最后一批“供货商”。这些工改项目的进展如何？

日前，记者前往天安云谷项目所在地进行走访，建筑外墙上“天安云谷”四个大字格外醒目，附近的二期工程正在施工当中。项目置业顾问向记者透露，天安云谷会在2017年年底推出办公类和公寓类产品，办公类产品面积300多平方米，公寓类面积在43~50平方米之间。

据了解，天安云谷是一个集科技、商业、生活、文化、教育等为一体的世界级智慧产业综合体。通过云计算、互联网将行政审批、政策咨询、小额贷款、产品展示等多种创新资源进行整合，成为一个综合创新服务平台，这也正是近年来深圳大力推进综合创新生态体系的缩影和实践。

当天，记者还前往了另一个已建未售的产研用房项目融创智谷（原莱蒙创智谷）施工现场，记者注意到，该项目施工现场处于停工状态。相关工作人员告诉记者，该项目已停工大半月之久，但并非因为政策的影响，而是因为此前爆出的质量问题。

此前，融创智谷项目因质量问题而停工8个月，2017年6月，在完成前期查出问题的承重柱的补强加固工作后，被允许局部复工。深圳市建设工程质量监督总站相关负责人在接受记者采访时表示，在解决完全部问题之前，融创智谷项目仅允许复工建至18层，确认混凝土强度满足设计要求后，方能建成封顶至24层。

“工改工”成研发用房主要来源

事实上，《通知》规定的“商业办公研发用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式设计”条款，是从建筑设计方面限制了将商办与研发用地改造为具备住宅功能的公寓类产品的可能性，这似乎意味着未来具有办公属性的研发用房增量将提升。这会使深圳写字楼近段时间来空置率攀升的库存状态“雪上加霜”吗？

根据第一太平戴维斯提供给记者的数据，截至2016年12月31日，深圳列入城市更新计划数共498个，其中旧工业区改造项目约为210个，占全市总更新单元计划面积47%，总面积约1300万平方米。截至2016年12月31日，深圳232个城市更新项目通过专项规划，44个为工改工类项目，研发用房产品预计未来五年将形成400万平方米供应量。