沪楼市“金九”未现波澜 刚需跑量市场平稳运行

在楼市“9·30”政策一周年之际，长沙、重庆、武汉、贵阳等城市再次升级房地产调控政策，加入“限售”队伍，至于一线城市上海，9月楼市平稳运行，商品房销售量价均呈现“降温”态势，传统销售旺季“金九”的火热场面并未真正出现。

往年，楼盘多会利用9月和10月的时间节点举办打折等营销活动增加人气。然而今年，《中国经营报》记者走访沪上楼盘发现，不少项目怠于领取预售许可证，售楼处也略显冷清。

连日来，记者探访上海普陀区绿地海珀玉晖、宝山区大华碧云天、中国铁建青秀卓庭、浦东新区张江镇华发四季和杨浦区翡丽甲第等多家楼盘发现，整体呈现出“内冷外热”的局面，“金九”成色略显不足。保利置业上海公司和中国金茂上海项目相关负责人也向记者表示，没有组织打折等活动，想开盘但没能拿到预售许可证。

“内冷外热” 刚需跑量

上海市普陀区，以苏州河为界，临近长宁区和静安区，被称为上海市区西北门户，一度为今年成交套数最多的中心城区。尽管如此，近日，记者走访区域内多家楼盘看到，当前正面临着无人看房的冷清。

9月20日，记者走访中山公园附近的绿地海珀玉晖项目了解到，8幢中有5幢住宅楼被售出，正准备推出三期的5号楼和6号楼共132套房源，户型包括103平方米和147平方米。

销售人员介绍，项目位于内环线内，普陀、长宁和静安区的交界处，可以享受三个区的商业配套。一期单价为13万元/平方米，当前房源的单价预计在10万元~11万元/平方米，由于没有拿到预售许可证，只能等到10月以后才能开盘。

项目地理位置优越，楼盘外的马路上还有工作人员接待，不过记者在项目停留的半个小时内，售楼处门庭冷清，看房的人寥寥无几。

同样的冷清出现在宝山区华和路336号的大华碧云天项目，9月20日下午，记者走进售楼处表明要看房，销售人员露出一副意外的表情：“现在来看房子吗？只能看一看，了解一下。”记者环顾一周，5名工作人员处于闲散状态，大厅的沙盘和会客区域空无一人。

销售人员介绍称，项目总共8幢，去年卖了5幢。今年从4月份准备开盘，至今仍未获批预售许可证。“今年还没开过盘，我们也在等预售证，但估计是没戏。”

上海中原地产数据显示，9月截至27日，实际领取预售许可证的项目为9个，分布于黄浦区、普陀区、嘉定区、奉贤区、青浦区和南汇区。其中一个为内环内项目，其余均在中环、外环和郊环外。

外环的活跃度在成交数量上也有所体现，9月27日，记者查询上海网上房地产看到，当日黄浦区、静安区、徐汇区、普陀区等市内区域成交总套数均为个位数或者零成交。而嘉定区、奉贤区、松江区、青浦区、浦东新区和闵行区等中外环区域，成交套数分别达到78套、80套、31套、58套、52套和128套。

同时，记者在浦东新区张江镇的华发四季楼盘看到，陆陆续续有人前来看房。销售人员介绍，项目有2幢预计在明年才能拿到预售许可证，洋房均价大概为7万~8万元/平方米，高层单价约为6.8万元/平方米。“前期项目还剩下的几套房源，假如看中，则缴纳订金准备购房资料等手续，也可以按程序签约。”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，就目前情况来看，“内冷外热”这一格局贯穿今年的大部分时间。主要原因在于中心区域房价较高，房企不愿轻易放弃利润，外围区域大多以刚需或者首次改善产品为主，调控政策主要对中高端产生较大冲击，因此这部分产品受影响相对小，入市比较活跃。

同时，根据上海链家的监控数据，今年以来，临港新城板块一手商品住宅成交量达到35.83万平方米，成交套数也达到3600余套，双双位居全市之首，位于上海东南边陲的这一板块，今年已经成为了新房成交最为集中的区域。

分析人士提出，目前的普通购房者，更多还是瞄准了楼盘中户型较小、总价较低的房源，而户型较大的房源则需要更长的周期消化。