奥园光明工改项目违规销售 首付5成变3成

“首付20万，买定深圳。”近日，奥园地产的这则广告宣传语在深圳房地产市场引起不小关注。尽管深圳楼市进入调控期以来已经历了十连跌，规土委数据显示，7月深圳市新房住宅成交均价约为5.4万元，照此计算，一套新房20万元首付显得并不现实。

《中国经营报》记者走访了解到，该项目为奥园地产在深圳光明区收购的奥园峯荟，属工业产权，此类项目需以企业名义购买，首付需5成。然而，项目销售人员对外宣称若征信良好，在与项目合作的农村商业银行办理按揭则可将首付做低至3成。

在金融监管从严，房地产政策频出的大背景下，开发商变相降首付的行为是否有悖于调控方向？是否属于违规？对此，记者致函至中国奥园地产集团股份有限公司处进行采访，然而截至发稿前并未获得回应。

低首付现深圳市场

记者从深圳市规土委查询获悉，奥园峯荟项目属于工改项目，土地用途为一类工业用地，房屋用途显示为产业研发用房、宿舍、商业，产权年限为50年，根据要求该项目必须以公司的名义才能购买，个人并不能直接购买。此外，根据差异化房贷政策要求，此类项目需要5成首付，最多只能按揭10年。

然而该项目近期的宣传显示，首付可以做到3成，代理中介表示：“首付3成正常操作，没有任何风险，不过只能贷8年，首付5成可贷10年。最小户型33平方米首付20万元起。”

8月8日，记者实地走访光明区奥园 荟项目，现场的置业顾问告诉记者：“只要购房者征信没有问题，在开发商合作的农村商业银行办理按揭即可，无须多余手续就可以实现3成首付，但只能贷款8年。”随后，她补充表示若客户从事的职业与金融担保相关，那就不符合客户资质，难以办理3成首付。

有接近项目的工作人员向记者表示，此类做低首付的现象在市场上并不罕见，通常是开发商向合作银行做担保，并垫付一定的利息，从而达成协议。“在整个交易链条上看，相当于加了少许杠杆。”其表示。

事实上，往年市场若进入下行周期，开发商去化速度减缓，“低首付”“零首付”的现象层出不穷。

2016年10月市规土委等单位发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》要求金融主管部门同规划国土、市场监管、公安、税务等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为。

在深圳国字头银行内从事住房信贷业务十余年的工作人员对记者透露，以往做低首付的情况，更多是开发商为购房者垫资，上述这类直接从银行批三成首付的情况没有遇到过。他甚至直言：“哪个银行敢这样做？”

信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣指出：“首付3成需要看如何操作，如果是开发商借款2成，即垫首付，购房者实际从银行贷款还是5成，则银行不违规，但是开发商行为与国家楼市调控精神不符（国家规定首付一般指自有资金）；如果是直接从银行获得7成的贷款，贷款年限8年没有问题，但该类项目贷款规定纯商贷不超过5成。”

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则认为：“工改公寓属于‘类住宅’，本身在建筑规范和土地用地上均存在违规行为，此前的首付5成贷款10年是按商务公寓的信贷政策操作，已经在打擦边球，若进一步降低首付至3成，银行和开发商都是违规的。”

类住宅项目潜藏风险

事实上，奥园峯荟项目确实属于“类住宅”项目，不具备居住属性。“需以公司名义购买。若没有公司，2000元我们可以帮你注册一个。”现场置业顾问指出。

2017年5月深圳明文禁建“类住宅”，规土委发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称“通知”）当中明确规定研发用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米，明确卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类管井、烟道、风井、燃气等应集中设置。

奥园峯荟项目目前推售的户型面积从33平方米至142平方米不等，内置阳台、厨房、独立洗手间、预留有燃气口等。彼时，奥园方面对本报记者解释，上述禁建“类住宅”新规对奥园峯荟没有影响。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则指出：“‘类住宅’项目本身不合法，很多项目前期报建的平面设计图并没有问题，而是在报批完成后打政策擦边球更改了实际建筑设计，不排除后续在建项目验收因不符新规被要求整改的可能。”

记者在项目现场也注意到，开发商在购房者风险提示的公告牌旁边也对上述通知进行了公示，并指出以后市场上同类工业研发用地改造项目再难有小户型。

尽管如此，仍有不少购房者愿意为项目买单。记者注意到8号当日虽非节假日，但奥园峯荟营销中心现场11点30分左右的购房者至少有十批，加上现场的中介人员显得略拥挤。

据置业顾问介绍，目前项目50余平方米的户型所剩无几，不少购房者整层购买。记者从一份“喜报”中注意到，项目于2017年7月30日对外宣称单日成交114套，成交金额1.1亿元。

值得一提的是，违规销售的背后是业绩大幅增长。根据奥园地产最新披露的数据显示，2017年前7个月公司未经审核合同销售额累计为人民币190.51亿元，较2016年同期增长约62%。