北京土地市场观察：“宽出严入”生态下的房价平衡力

张忠山

2017年北京土地市场的下半场，以三宗土地单日吸金112.7亿元高调开启，而三宗土地的出让条件均为“限房价，竞自持”。

相比于2016年，今年的北京土地市场可谓“大开闸”。统计数据显示，截至2017年上半年，北京共挂牌56宗经营性用地，供地面积早在第一季度便已经超过2016年44宗地的总面积。

在土地“宽出”的同时，房企却面临“严入”局面，土地出让规则花样翻新，房企拿地更加谨慎。“宽出严入”的市场环境催生了房企拿地策略的多元化，部分房企选择抱团取暖，组成联合体拿地，或者另辟蹊径，通过大举并购获取廉价土地。

事实上，在“宽出严入”的土地市场环境背后，正孕育着实现“房价环比不增长”的平衡力。以“限房价，竞自持”为例，苏宁金融研究院特约研究员江瀚在接受《中国经营报》记者采访时表示，这实际上是一种让房企从开发商变成房东的过程，让部分土地供给转化为租赁住房，缓解住宅供需矛盾，最终达到给市场降温的效果。

土地市场“开闸”

下午三点半正式开拍，两点钟就已经有房企在排队入场，一场“土地争夺战”提前拉开了阵势。7月18日下午，近30家房企聚集北京国土厅，其中有单独拿地的，也不乏联合体上阵。当日，北京迎来一次“土地三连拍”，同时出让位于丰台区、房山区和大兴区的三宗土地。

据了解，这三宗土地的出让条件均为“限房价，竞自持”，总建筑规模达到40.94万平方米，总起始价为80.8亿元。经过激烈争夺，“金茂+世茂+国瑞”联合体以78.7亿元竞得丰台地块，“万科+平安”联合体以17.2亿元拿下房山地块，“中海+保利”联合体以16.8亿元摘得大兴地块，三宗地块最终以112.7亿元成交。

事实上，如果放在2016年，“土地三连拍”显得格外奢侈，因为在去年一整年北京也不过成交了44宗土地。相较于2016年，今年的北京土地市场可谓“大开闸”，新增供应面积成倍于去年，“供给侧”发力明显。

统计数据显示，截至2017年上半年，北京共挂牌56宗经营性用地，供地面积早在第一季度便已经超过2016年44宗地的总面积。其中，住宅类土地新增挂牌41宗，合计面积达到492万平方米，超过了2016年全年总和，甚至接近2016年的两倍。

从成交量来看，2017年上半年，56宗经营性用地成交了35宗，流拍1宗，如果算上在2016年年末挂牌并在2017年1月成交的3宗土地，北京在今年上半年共成交了38宗土地。而在2016年一整年，北京公开土地市场共实现土地成交44宗(含3宗棚户区改造)。

从成交金额来看，截至2017年5月底，北京土地市场成交总价达到851亿元，已经接近2016年全年852.5亿元的水平。6月22日，随着“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体拿下顺义区高丽营地块，“国开+万科+首开+龙湖”联合体拿下房山区青龙湖地块，北京2017年土地出让总金额也突破了千亿元大关。

面临越来越严苛的土地出让条件，为何房企拿地热情依旧不减?江瀚认为，对于房地产企业来说，土地是其最重要的战略资源，土地储备不足将使房企面临着经营无法延续的问题。另外，北京作为首都，土地资源相对稀缺是一种常态，现阶段政策下土地市场上排他性条件充足，一些资金相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备，对其而言是机遇。

事实上，作为标杆房企的必争之地，北京土地市场原本就“僧多粥少”，往往一逢土地出让便吸引众多房企蜂拥而上。为了缓解供需矛盾，北京在今年4月初便公布了给土地市场“开闸”的决定。

4月7日，北京同时发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。计划内容显示，未来北京每年将新增土地供应1200公顷，5年总共供地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷。同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调增，以保障30万套住房建设需求。

但北京土地市场不是无条件“开闸”。随着土地“宽出”而来的是花样翻新的出让方式，围绕着“限房价、控地价”的土地供应工作机制，北京土地市场衍生出了竞配建、竞自持等一系列出让条件，招招直指“2017年房价环比不增长”的目标。