北京调控再收紧：离婚1年内购房按二套执行

文|王登海

3月24日，中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京住建委、北京住房公积金管理中心发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险；对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

通知称，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

中原地产首席分析师张大伟认为，该政策正在逐渐封堵过去2年的市场漏洞，假离婚获得首套房资格、购房后抵押贷款将成为历史。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次规定很大程度上说明此前一些假离婚来套取第二套购房资格的做法已经被监管层所警惕，“所以通过限制离婚后的购房行为。”对于该规定的意义，严跃进认为，这不仅促使购房行为更加科学和合规，也会有效打击了假离婚的做法以及炒房现象，确保首套购房群体的基本购房利益。

严跃进进一步分析认为，其他城市有可能会模仿北京的做法，规范结婚离婚的行为、确保购房行为稳定。

此外，《通知》要求认真查询住房贷款记录和公积金贷款记录,严格执行首套房贷认定标准。各商业银行在审核住房信贷业务过程中要严格按照规定查询北京房屋交易权属信息查询系统、人民银行个人信用信息基础数据库。在公积金贷款数据接入征信系统前，各商业银行定期汇总房贷客户信息提交住房公积金中心，由公积金中心查询查证后统一将公积金贷款记录反馈给各商业银行。对于经查询人民银行个人信用信息基础数据库，已确认购房家庭有商业性住房贷款记录的，可不再查询公积金贷款记录，按照二套房贷政策执行。各商业银行对于购房家庭住房记录、商业性住房贷款记录、公积金贷款记录等查询情况要留档备查。

同时，严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加 杠杆”金融产品用于购房首付款。《通知》指出，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理，严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。严格审核借款人还款能力，对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

严跃进逐项分析此次新政认为，对于信贷政策查询记录的规定，主要是要严格认定二套购房的资格，尤其是对于相关购房者来说，近期购房方面也要主动去进行此类内容的汇报，否则都会被认定为是一种规避检查的炒房做法。对于首付贷的规定，则是北京认房又认贷政策后，确实不排除部分八成首付的购房者会采取此类方式去获取资金，因此，近期要严查商业银行的贷款内容。

而对于审核借款人还款能力，严跃进认为，在实际购房中存在各类收入虚高汇报等现象，导致房地产购房市场存在各类违规的做法，比如说月供支付能力明显不足，这都会使得近期房地产市场存在较多的资产泡沫。通过对于收入的审核和还款资金的审核，能够确保购房方面的信用风险降低，同时对于一些收入证明不完备的群体，要按照二套购房执行，能够约束相应购房的炒作行为和违规高杠杆购房的做法。

张大伟分析认为，上述规定代表了在利率折扣减少后的继续收紧，而且全面打击了过去的部分灰色信贷，银行未来贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓是常态。“现在大部分银行已经需要排队放款，这对北京市场主流的连环单造成非常大的违约风险，这些历史上首次出现的信贷收紧政策，表明了北京房地产调控的严厉程度超过预期。”

对于北京今后房价走势，张大伟认为，2017年，影响楼市走势最关键的因素是资金价格的变化，目前看，资金的全面收紧可能性已经出现。包括各种理财的收益率都在上升，这导致房地产投资需求减弱，北京在资金价格和在317北京房地产调控政策后，可以预期的是成交量还将有30%以上的跌幅空间，而房价的跌幅将很快会出现。