房市里廉价的信用正在助长投机

暴涨暴跌 “违约”扎堆儿

记者：作为业内资深地产律师，据你观察，“违约潮”通常在什么背景与条件下发生?

孙建章：从去年底到今年9月，一二线城市房价经历两次暴涨行情，热钱涌入，导致房价“跳涨”。今年3月17日，《人民日报》引述“权威人士”的话，指出，“树不能涨到天上去”，“房子是用来住的”。

现实情况是，随着一二线线房价非理性上涨，住房资产化属性越来越显著。反映在房屋交易过程中，在投机性的、恐慌式抢房行情中，一方面，房价持续高烧、跳涨，另一方面，在利益驱动下，卖方单方面违约，出现“违约潮”。

根据我们的办案实践，每次房屋市场价格暴涨，都会发生大量的“违约潮”。此时，纠纷案件也会相应地增加。如去年11月份到今年的3月份，今年的8月份到9月份，都是房屋市场价格暴涨阶段。由于发生违约和实际进入纠纷之间有一个时间上的滞后，故在其后的一两个月内，此类案件的诉讼数量都会明显上升。

违约纠纷 二手市场高发

记者：去年底至今的两波“违约潮”，主要集中在新房市场，还是二手房市场?

孙建章：绝大多数发生在二手房市场。与新房交易相比，二手房交易更容易发生毁约行为。究其原因，在于前者面临较大的毁约成本，甚至可能面临维稳压力，后者面临的法律代价相对较轻，并存在较强的投机性。

记者：请具体说说。

孙建章：具体讲，大概因为前者一对多，一个开发商对应于多个购房者个体;后者一对一，单个卖方个体对应单个购房者个体。

在新房销售中，如果开发商毁约，将面对大批量诉讼压力，甚至管理部门也会介入，毁约成本及法律风险高，企业信用、声誉也将蒙受损失，未来经营也将受到影响，因而，其信用边际较高，通俗讲，就是“后果很严重”，开发商不敢轻易毁约。

宁可赔定金 也要重新卖

记者：二手房买卖合同，同样具有法律效力，为什么房价暴涨时，卖家敢轻易撕毁合同?

孙建章：原因主要有两个。首先在于利益驱动。通俗讲，毁约之后待价而沽，比起老老实实履约，获利更大。我们接触的案例，很多卖家是投资客，个人及家庭成员拥有几套、几十套房产，他们趁高价卖房套现，本身具有浓厚的投机色彩。因为房价暴涨，价格“日新月异”，卖家签完合同后不久，觉得“卖低了”，于是选择毁约。他们更倾向于与买家私了，即，宁可向买家返还“双倍定金”，也要重新报个高价卖房，实现利益最大化。

其次，不论在交易管理层面，还是在司法层面，对合同的保护力度偏弱，导致信用价值低廉，违约成本较低，个体的信用价值与物质利益相比，悬殊较大，直接导致见利忘义、铤而走险。

记者：“违约成本低”是怎样体现的?

孙建章：在二手房交易中，单方违约存在较强的投机性。以房价上涨期间卖家违约为例，卖家一般面对两种情形：一、跟买家谈判，寻求“私了”;二、买方不同意“私了”，选择诉讼。

第一种情况较为常见。原因在于，在管理部门不介入的条件下，买方个体维权势单力薄，依靠司法途径耗时耗力，并且对司法判决结果，带有不确定性预期。在强势卖方面前，很多买方不得不忍气吞声，选择私了，即，卖方向买方双倍返还定金，买方承受房价上涨带来的“现金贬值”：原有购房款加上违约金赔偿，也买不起房了。

在第二种情形下，即买方向卖方提起诉讼时，卖方仍然处于强势地位。原因主要有两点：首先，如果买方选择“旷日持久”的司法途径，对买家而言，较为理想的判决结果不外乎是“判定卖家继续履行合同”，期间，买方将付出昂贵的时间、精力、费用成本，其结局也是“惨胜”。其次，合同法第114条规定：约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。

不管怎样，房价快速上涨期间，如果卖家违约，买家大多是“输家”，这有违公平正义原则。