地方财政50%以上来自卖地 依赖土地的时期已过去

地方政府是本轮房价上涨的最大受益者，大部分地方财政受益于土地，不过，“土地财政”终将难以为继。

“最近，哭的人多、笑的人少。地方政府觉得钱袋子不太够了，房地产界更是有点哀鸿遍野的感觉，大家后脊梁都发凉，最根本的原因是什么呢?”10月18日，清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚在2016中国新型城镇化论坛上表示，我们依赖土地财政发展的时代正在过去，正在发生机制上的重大变革。

中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求，但是，土地终将有限，加之“土地财政”带来的城市运行成本扩大、居民生活成本提高的矛盾和问题较多，土地收入占地方财政收入的比重将会下降。

地方财政50%以上来自卖地

在很多人眼里，“土地财政”只有过没有功，其实，“土地财政”本身并没有什么问题，在经济社会发展过程中，发挥土地资产的作用，利用土地资产作为企业发展、招商引资、吸引投资的工具和平台，是完全需要的，也是最有效率的。关键在于，如何规范和约束土地资产在运作过程中的行为，不让“土地财政”变形变质。

时间追溯到14年前，自2003年房地产市场放开到现在，土地资产在运作过程中，基本上是在一种无序的状态下运行的，地方政府作为土地的“所有人”，垄断了土地的一级市场，也从土地转让中获得了大量收益。

相关数据显示，从1995年至2014年，全国每年的土地出让收入由400多亿元猛增到4.29万亿元，增长了100倍。

而就在上月底，中原地产研究中心发布的数据显示，截至目前，50大城市卖地1.77万亿元，其中九成城市卖地收入超过百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。高企的土地财收，对因经济疲软而财源吃紧的地方政府来说作用不言而喻。

事实上，经过2014年屡屡流拍的低潮后，自2015年下半年以来土拍市场日渐火热，到了2016年，重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象，不计成本拍地更是屡见不鲜，为此，许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例，住宅平均楼面地价从2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均复合上涨31%;2012年地价与当年房价的比值为44%，2016年上升到70%，这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。

“由于有这么简单和容易的土地的资源，导致了我们在很多土地的使用、土地的开发，包括地方政府的财权和实权的安排偏于不可持续的时间环境的精神和理念，地方财政收入有50%以上来自于土地出让金，就是我们俗话说的卖地。 ”清华大学国家金融研究院副院长朱宁在论坛上表示，近期，为什么哭得多，笑得少?那是因为实行土地财政背后的可持续的精神或者市场化的精神没有完全得到发挥和运用。

地方财政收入多元化

过于依赖土地财政的后果就是，地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境：为了避免出现违约风险，则必须确保地方政府的土地收益;而为了防止房地产泡沫，又不能放松对房地产的调控。

有数据表明，在过去的十几年间，随着卖地收入的高企，地方政府的负债也超过了20万亿元，还不包括被政府转移到平台公司的债务。实际上，多数地方的政府债务已经达到一年可用财力的3倍以上，有的则高达5-10倍。

就此，有专家明确表示，土地财政已成为地方债务最大的法律风险来源，那么，不靠土地财政，靠什么?

“为什么现在会有土地财政?这是因为很多地方政府领导在推动整个经济发展的压力之下，加之中央财政拨款不能够支持长期的经营发展，而需要找到新的经济增长的一条腿，这就是土地财政。所以，下一个阶段，如何在中央和地方政府之间在财权和事权之间进行更合理、更可持续的分配，这也是下一个阶段的特点。 ”朱宁表示，一个是财政收入的多元化，一个是财权和事权的更合理化的分配，这个下面会财政经费使用更加规范化，更加透明化，更加科学化。

至于新的经济增长点，朱宁主要从融资和投资两个方面进行了表述，“在下一个阶段，随着中央政府的隐性担保的退出，随着地方政府的隐性担保退出，我们财政更多是透明、可持续的财政，从这个意义上来讲，我们必须有更加多元的融资的方式，我们现在已经有很多地方政府通过地方政府融资平台，但是前一段时间国际货币基金对于中国财政的状况进行考察的时候，很大一部分是关注到我们地方政府融资平台的透明性、可持续性、融资的成本和融资的影响。”

从2015年以来，财政部和地方政府之间进行了地方政府债务的置换的行为，其实就是通过中央的财政对于地方一些不透明、不可持续的融资方式进行短期的安排和短期的过度。

“从中长期来讲，除了地方政府融资平台之外，我们可以推动更多由地方政府自己承担责任的自发自知的市政债和地方债，主债务必须由市场决定是不是有足够的可以支撑债务的现金流。”朱宁表示，除此之外，还要更加合理的久期。什么叫久期呢?就是你借钱的时间的长短和现金流产生的快慢必须产生在一起。比如有一些项目很好，这个财政本身是健康的，但是现金流是非常紧张，甚至会出现违约或者破产。