楼市回稳号角

编者按/多地新政密集实施，给楼市带来明显变化，抛开短期购房者、中介、开发商的一番仓促表现，整体层面的稳定迹象明显，且正在向广阔处延伸。不过，借鉴以往调控，此次手段够狠，但似乎仍待更多配套举措携手共治，这也源于楼市发烧这一表象背后的诸多深层原因。应声而变是个不错的开端，但更为健康稳定的楼市新局面，还需要更为科学、全面的调控手段和思路。

一线调查

北京楼市“初冬”

北京朝阳区，双井桥附近一十字路口。行人从东南角走过去，我爱我家的销售人员热情地凑上去，“先生，要看房吗?”得到或拒绝，或冷脸后，销售人员迅疾退回旁边的门店。在行人穿过红绿灯，走到东北角时，又遇到同样的询问，“先生，要看房吗?”。不同的是，询问的变为链家地产的销售人员。

链家地产和我爱我家地产两家门店分别位于十字路口旁，两家七八名销售人员很默契地分别守卫着十字路口的四个方向，他们在人群中寻找“买房”的金主，这一幕持续地发生在2016年国庆节期间。

京城房市从卖方市场一夜之间变成买方市场，源于“京八条”的出台。9月30日深夜，北京市出台楼市限购新政，将自今年年初以来楼市的火热直接浇灭。多位中介人员对《中国经营报》记者如此描述，“新政之前，我们都是劝买主，要买赶快交定金，定金少了房子还不一定是你的;新政之后，我们又开始劝卖方降低预期，如果能卖掉，该降价尽快降。”

按照中介的说法，国庆期间卖方降价10万、20万元出手的非常正常。“如果信贷真的收紧，这一轮房地产跌去30%很轻松，考虑到信贷不会太紧，此轮调整15%到20%，差不多。”中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经营报》记者采访时表示。

门槛升高

楼市新政严苛于过去。根据北京限购新政，二套房首付提升至50%，对购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，除自住型商品住房和两限房等政策性住房外，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

市场研究机构“伟嘉安捷”指出，此次“9·30”新政首次以普通住宅和非普通住宅区分贷款的首付比例，对贷款购房人的首付款要求较高，将有效抑制市场贷款需求，对现阶段较为火热的楼市起到一定的降温作用。

按照京八条的规定，以总价款500万元的房产为例，一套普通住宅和非普通住宅首付款比例分别提高到175万元、200万元，二套普通住宅和非普通住宅则由新政前的150万元和250万元，提高到250万元和350万元。“一二线城市重启限购限贷主要是为了限制投资投机性需求。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。

贷款门槛的提高打乱了，朱先生有些哭笑不得。在4个月前的6月份，为了改善住房，他在苹果社区购买了一套120平方米、总价480万元的二手房，当时交付了50万元定金，双方约定在10月20日开始办理网签手续。

8月底，朱先生顺利卖出了自己位于管庄的房子，60平方米总价180万元。然而，苹果社区的业主却打来电话说，“要么毁约，要么加价200万元。”错过了买房时间，又卖了自己的住房，朱先生想到了通过法律手段维权，“如果业主10月20日不履约，只能起诉了，毁约是不可能的。”

这难住了朱先生。按照新政规定，朱先生有过贷款记录，属于二套房购买者，首付比例从过去的144万元提高到240万元。“如果要继续履约，还得借钱。如果同意毁约，业主不知道现在是否同意。”

市场降温

砍价在国庆节之前几乎是不可能的事情，买主黄先生深有体会。一线城市暴涨始于今年年初，黄先生的爱人看了多套适合自己的二手房，结果，均因一到五万元的“砍价”行为而失败。

伴随买房不成功的是房价每天都在上涨，这让黄先生诧异。处于看房的疲倦，3月底，黄先生在陪同爱人看房前专门给他爱人做了“思想工作”，“不要因为一万两万去砍价，如果看上了就现场交定金吧。”

黄先生的爱人同意了。他们最终买下了华威桥向东300米美景东方一套120平方米的二手房，390万元，折合每平方米32500元。几个月后，黄先生的爱人因这个“武断的决定”深深“佩服”他的老公，截至今年9月30日，这套房屋价值650万元，每平方米涨到63000元。

尽管买房为了自住，涨多少对黄先生夫妇来说都是纸面上的钞票。但他们如果当时不咬牙出手，很难承受这样的上涨速度。

“9·30”新政后，卖主开始松动。10月12日，链家地产的小王告诉《中国经营报》记者，“新政之后，我们又开始劝卖方降低预期，如果能卖掉，该降价尽快降。”

前一天，潘家园附近小区建业苑降价40万元成交。根据小王介绍，这套房子面积为77平方米，业主之前的挂牌价格为450万元，在“9·30”之前多次要求中介改价为480万元。结果新政出台后的10月11日，业主以440万元出手。“相当于降了40万元，这在国庆前是不可思议的。”