北京商住房会限购？有开发商花了一个多亿买自己项目

【中国经营网综合报道】虽然6月14日晚间，北京市住建委的辟谣让此前“大热”的商住房迅速“冷却”，但是，关于商住房未来的命运和走向，依然受到关注并引发业内探讨。事实上，随着北京住宅价格的走高，低总价、不限购的商住已经不再是“鸡肋”，去年北京商住公寓成交套数就出现了超过70%的上涨，今年新建商品房的成交中，商住所占比例更是首次超过住宅。

据北京晨报报道，2010年北京住宅限购政策实施，商住产品一时间成了诺亚方舟，解决了许多人的“购房资格”问题，成了许多买房人的替代品。但由于商住公寓最高50年的产权年限、水电费高、不能落户等特点，其成交量并没有想象中那么火热。2015年之前，这个宜商宜住的特殊产品，还成了很多人眼中“住得不舒服，商得没面子”的鸡肋。

不过，在北京执行了5年时间的严格限购之后，2015年北京楼市成交量出现反弹，对住宅、别墅类产品购房资格的限制，使得商住公寓不限购的优势被充分发挥;同时，高地价向高房价传导，入市新盘日趋豪宅化，住宅价格走高等现状，使单价尚在低位、面积偏小的商住公寓市场吸引了刚需客群和投资客涌入，多因素的叠加，让2015年商住公寓的成交出现大涨。

亚豪机构的监测数据显示，2015年北京商住房总成交量为21423套，比2014年的12477套，上涨了71.69%。其中，通州区成交量最高为5253套，占比24.52%;其次是大兴区，总成交3859套，占比18.01%。

自通州住宅“史上最严限购令”出台后需求转移释放，加上近期商住限购传言的流出，今年商住公寓的成交更是大爆发。中原地产研究部统计数据显示，截至6月11日，今年北京新房中，住宅签约20742套，商住公寓类物业签约则达到了26336套，在合计签约的4.7万套中，商住公寓占比高达55.9%，商住产品签约量首次超过了住宅。

这一比例也是历史最高点，2015年该比例为28.5%，而此前每年比例也基本保持在30%以内。

实际上，在商住房成交井喷的背后，个别项目大量集中签约现象值得注意。

从成交排行看，端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排行首位的尚峰壹号三天实现签约941套，该项目从开盘到端午结束签约达到了57.25亿元，然而，其中接近54亿元是最近几天所签。也就是说，从2015年8月开盘签约开始，之前9个月卖的远不如端午前后的成交。

集中签约的项目并不在少数。如位于亦庄的林肯公园，端午期间的签约量也超过了600套。如此惊人的成交数据，也引发了市场的猜测，开发商“自售”成为业内普遍认同的观点。有了通州商住限购的前车之鉴，为避免限购带来的政策风险，开发商无奈之下自己签下售卖的房源，让新房变成了二手房。

一位项目销售人员也透露，“有开发商花了一个多亿买自己的项目。”

需要指出的是，住建委对商住类项目限购与否只字未提，“限购”的达摩克利斯剑始终悬在头顶。如果真如楼盘销售所言，“限购只是时间问题”，那么限购会使市场出现什么样的变化?

中原地产首席分析师张大伟表示，按照2011年来北京住宅土地与公寓类土地供应比例看，住宅土地供应了1800万平方米，但成交了4275万平方米，透支了过去的土地库存，供需比高达1比2.4。

而公寓类则供大于求，合计最近5年，公寓类土地过剩1450万平方米，“按照成交情况，公寓的单套面积为68平方米，也就是说公寓类潜在供应为21万套左右，潜在供应大约可以卖10年(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算)，如果商住公寓限购，成交量将下跌80%至90%，成交价格起码下滑30%以上。”

如此看来，如果限购，最紧张的应该就是库存量较大的开发商，为了规避未来的政策风险，开发商不惜砸入上亿元“自售”的行为也就不难理解。不过，这部分开发商同时又面临着一个新的问题，倘若不限购，“自售”过程中产生的税费需要多久才能在后续的房价中找回?

按照日前的成交情况，需求已经被透支，没有外界环境的刺激，七八月份商住市场降温将有很大的可能。

中原地产首席分析师张大伟认为，商住房限购是有政策依据的，在北京出让的任何一宗土地的标书中，均明确了不可以将商业属性地块作为居住用途使用，“按照当下的市场基本面，租售比悬殊，即使商住房想出租，要想收回出售价格少说也要50年，如果不限购，在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租。但如果限购，销售对象只能是企业，那么不论是开发商还是未来购买房子的企业，都将会也只能考虑长期出租，这部分房源将是稳定租赁市场的利器。对于住房租赁企业，国务院的租赁政策也有相应支持，如支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”

（中经新媒体）