二线城市房价涨幅赶超一线 房地产泡沫不会破？

【中国经营网综合报道】二线城市的房地产市场火爆依旧。

昨日，中国指数研究院数据显示，二线城市房价涨幅已赶超一线城市，领涨全国。

据第一财经报道，中国指数研究院数据显示，2016年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.70%，涨幅较上月扩大0.25个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比上涨，24个城市环比下跌，2个城市持平。

而房价上涨依旧是不可避免的事实，全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨10.34%，涨幅较上月扩大1.36个百分点。同时，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为22113元/平方米，环比上涨1.93%，涨幅较上月扩大0.40个百分点;同比上涨15.48%，涨幅较上月扩大1.06个百分点。

虽然一线城市房价也在上涨，但涨幅却罕见地跌出前十，反倒是二线城市出现领涨的局面。

涨幅居前十位的城市依次是：厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌、珠海。具体来看，厦门、合肥涨幅超过5%，无锡上涨4.06%。南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌涨幅在3%~4%之间，珠海上涨2.72%。以苏州为例，5月24日土地拍卖的11幅地块的平均溢价率达到了115%，土地市场的火爆又进一步传导到房价，因此房价不断上涨。

中原地产首席分析师张大伟认为，二线城市涨幅超过一线城市的最主要原因是因为政策因素。在3月份，一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨。从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大，所以导致在前4月资金宽松的情况下市场活跃。

需求方面，一线城市整体成交量增速继续放缓，上海、深圳同环比均下滑;南京等二线热点城市政策收紧效果显现，成交量较上月有所回落，但同比涨幅仍维持在高位。

虽然一线城市成交增速放缓，但是价格依旧在绝对高位。比如，北京上涨3%。

以上海为例，根据上海链家市场研究部数据，2016年5月上海新房市场供应量为127.2万平方米，环比下滑3.2%，同比上涨19.2%;成交量为98.8万平方米，环比上涨1.6%，同比下滑30.6%;成交均价为36700元/平方米。

“5月以来拍地价格的不断升高，市场热情重新被点燃，因此房价还是在高位。”上海链家市场研究部总监陆骑麟表示。

6月1日，上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块进行土地拍卖，最终由信达地产以58.05亿夺得，楼板价36962元/平方米，溢价303%，这个溢价率也是近期上海土地拍卖的新高。

对此，中国指数研究院认为，部分城市楼市及土地市场仍存在过热风险，政府将继续严密监控，适时出台调控政策，稳定市场发展。价格方面，部分热点二线城市各类需求增长，供不应求矛盾加深，而短期内供应增长有限，房价仍存上涨动力，同时高价土地频出，也增强了未来房价上涨预期。若政府采取有效措施，抑制投资需求释放，房价涨幅或将逐渐企稳。

投资“虹吸效应”不利去库存

不过，据上海证券报报道，深圳、上海、苏州、合肥等一、二线城市火爆的楼市，吸引了开发商，使得投资风险不断积累，这违背了今年房地产“去库存”的主要目标。

“个别城市楼市过热，不利于去库存，地方政府应及时出手抑制。”住建部政策研究中心原副主任王珏林说，世界各国的历史经验多次证明，房价过快上涨，对谁都没有好处，因此当地政府必须及时出手，给市场良性预期。

“北京对通州及时采取限购措施，值得许多地方学习借鉴。”王珏林说。

中国房地产数据研究院院长陈晟也表示，一、二线城市火爆的楼市形成“虹吸效应”，导致开发商投资的过度集中。“这既导致这些过热区域的投资风险积累，也不利于三、四线城市去库存。”陈晟说。

招商证券研报显示，4月份全国重点城市(30个)商品住房库存去化周期为10.5个月，其中一线城市(4个)去化周期为7.8个月，重点二线城市(16个)为9.2个月，重点三线城市(10)仍高达19.1个月。

中国物流信息中心武威也表示，房地产去库存化任务仍较为艰巨。他分析说：“5月房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势，指数均在50%以下，显示市场供需两端均显疲弱。结合数据的变化，我们认为，虽然今年以来一、二线城市的房地产销售有所升温，但难掩三、四线城市库存依然较大的压力。”