理性数据已无法解释疯狂！南京4.5万楼面价惹一片惊叹

【中国经营网综合报道】很显然，南京已经成为中国楼市中最惹眼的城市之一，当购房者尚在感叹南京房价每平方米超4万时，5月13日，南京土地市场又拍出成交楼面价达到4.5万元/平方米的新纪录。

据北京晨报报道，13日下午，经过25轮竞拍，南京河西南G14地块被葛洲坝以32.8亿元拿下，创造了南京最贵楼面价45213元/平方米。葛洲坝在土地市场上的豪掷并非首次，2015年10月，北京丰台樊家村地块被其收入囊中，成交楼面价7.5万元/平方米，同样创下了北京土地市场单价的最高纪录。

当日，除了单价地王，南京还诞生了年内的总价地王。经过88轮竞杀，世茂以88亿元斩获河西中G11混合地块，溢价幅度达114.6%。

南京土地市场的疯狂，与其当下楼市库存不足有一定关系。据统计，南京住宅库存量已经下滑至2.65万余套，如果按照今年前四个月的成交速度，去化库存只需两个月的时间。“出于供求关系失衡和补仓的需要，开发商下重金豪赌南京楼市的明天。”有业内人士表示。

“理性的数据已经无法解释南京楼市的疯狂了。”易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱发出感叹。

上海、深圳等一线城市限购调控，被“按住”的资金奔向南京、苏州、合肥等二线城市，有分析人士认为，一些二线城市的价格承受存在天花板，前期火热成交使部分需求被提前透支，“不是想卖多少价格市场都愿意买，如果后续南京市场降温，这些高价项目将会面临较大风险。”

无独有偶，此前不温不火、素有“价格洼地”之称的广州近几个月却走出了特立独行的上升曲线。中原地产的最新数据显示，4月广州网签面积123.49万平方米，网签宗数11191套，成为网签历史以来第三个破万的月份。在其他一线城市成交量下滑的情况下，广州楼市终于坐上四大一线城市成交面积冠军的宝座。

据第一财经日报报道，进入到5月，这种火热的态势仍在继续，5月上旬，广州一手住宅网签面积已经达到45万平方米。而在广州成交活跃的三四月份同期，网签面积分别只有28万平方米和33万平方米。

在二线城市厦门，4月22日岛外同安区拍出新地王后，厦门房价开始了又一轮快速上涨，房价逼近北上深。5月7日，一家楼盘推出的一批新房源单价已上调至6.9万元/平方米左右，个别房源破7万元，连最便宜的一套一房一厅总价也高达744万元。仅半个多月时间，该楼盘的单价就上涨了8000元左右。

在厦门工作多年的肖先生去年8、9月间，曾看中岛内莲花三村的一套90平方米二手学位房，楼龄已有20多年，总价仍高达200万。不过临签约前晚房东加价10万，“咽不下这口气没买，没想到现在涨了80万。”一直在看房的肖先生说，对比去年8月，厦门目前很多区域的房价已经普遍上涨了三四成。

根据中国指数研究院此前发布的《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，不再是常胜将军北上广等一线城市。

具体来看，4月惠州新建住宅价格环比涨幅高达6.3%，昆山涨幅也达到6.06%，此外，中山、厦门、苏州三地涨幅均超过5%，廊坊、南京、珠海涨幅超过4%，东莞、武汉涨幅超过3%。而与此同时，深圳新建住宅价格环比上涨幅仅为2.84%，北京2.03%，广州环比上涨1%，上海环比涨幅仅为0.92%。

随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。

对此，中原地产首席市场分析师张大伟称，在政策刺激下，楼市依然在全面复苏的趋势中，全国绝大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存。这些政策可改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

张大伟分析，一二线城市楼市的爆发与去库存的政策期待并不一致，三四线市场的去库存压力仍很大。

从去库存角度看，4月底召开的政治局会议提出有序消化房地产库存。“有序消化”将改变之前的政策取向，从全面刺激改变为因城施策、不同城市不同特点。未来去库存的政策力度将集中在库存压力大的城市，而一、二线城市将出台不同力度的调控约束性政策，限制楼市过快上涨。

另据中国证券报报道，国家统计局14日公布了2016年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。专家表示，房地产开发商投资意愿增强，销售市场持续升温，房地产去库存取得初步成效，整体趋势向好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全国房地产开发投资数据好于预期的原因有三：一是2015年各月基期值较低;二是供给侧改革在持续，房地产投资的反弹要领先其他行业，此类投资也和房企近期资金回笼等态势有关系;三是营改增等政策，实际上体现了较好的税费减免导向，使投资积极性提高，尤其是信贷成本接近历史底部水平，这些都会促使房地产企业投资成本降低。

明源地产研究院副院长刘策表示，投资指标的变化综合反映了开发商对市场行情的前瞻性判断，意味着开发商对后续市场行情看好，投资意愿和投资信心都在逐步恢复和提升。这是好势头，尤其在目前经济下行压力仍然很大的情况下，房地产投资企稳并回升，有助于经济企稳，缓解经济下行压力，为经济转型和改革创造更好的条件并提供更多的时间。

“但分区域来看，房地产投资也出现分化情况。”刘策认为，根据数据，中部地区增速明显高于东部地区和西部地区，说明除了沿海一线城市外，中部地区等二线城市重新成为开发商“狩猎”领域，投资热点也从一线往二线传导。房地产开发企业在二线重点城市、热点板块加紧了土地储备，销售向好城市的房企加快了项目开工和施工进度，预计二线城市未来在成交量价方面会有更好表现。

（中经新媒体）