深圳率先试点现房销售 最倒霉的会是谁？

4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。消息一出，立即引发行业关于商品房预售制度存亡的讨论。那么，实行了22年的商品房预售许可制度是否将退出历史舞台?

据每日经济新闻报道，商品房预售制度的“创始人”是霍英东先生。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，经过不断发展，终成今日普遍采用的一种售楼方式。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式。在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。

不过，由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现，关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。深圳市规划国土委员会官微在发布现售试点信息的同时，提到预售制度带来的弊端。在实践中，出现了“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，商品房取消预售制代表一种方向，深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志，随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，中国房地产经历十几年的快速发展，已经告别了快速发展期，进入平缓发展期，从大方向讲，预售制度将慢慢退出历史舞台。

值得玩味的是，商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力，取消商品房预售制度，对于开发商来说是一大利空，意味着失去了一个融资渠道，增加开发商的融资压力。现售制度的出现，势必将提高房地产行业的进入门槛，深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫认为，现售制度出现将带来中小开发商的淘汰，不能适应未来发展，被整合和并购。

国家统计局数据显示，去年房地产开发企业到位资金12.52万亿元，比上年增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，利用外资297亿元，自筹资金49038亿元，其他资金55655亿元，增长12%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%;个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

依此来看，包括定金、预收款及个人按揭贷款在内的其他资金实际上多发生于楼盘预售后及交房前，本质上属于楼盘预售制下的销售回款，上述其他资金总额占房企到位资金的近一半。2015年，万科销售金额2614.7亿元，同比增幅20.7%，但经营活动(主要为楼盘销售等)现金流净额160.46亿元，前一年约417.25亿元，筹资与投资类现金流净额合计260亿元。

也就是说，与预售有关的经营净现金流占万科现金流逾26%。

标杆房企万科尚且如此，多数上市房企经营净现金流仍长期为负，资产负债率及财务成本居高不下。一位上市房企董秘表示，该指标主要是房企产能扩张，比如拿地，很多都是杠杆性拿地，短期须支付很高比例的现金。他说，“如果没有预售，后果不得了”。