大市中国 > 创投 >

德国人收入20年增长了3倍为何房价却涨不起来？

2016-04-26 16:28:00

来源：互联网

本文转自微信公众号：每日经济新闻

放眼全球，德国的房地产市场绝对是一朵奇葩。在1990年~2011年期间，德国真实房价(房价涨幅减去价涨幅)累计涨幅下跌了2.0%;但人均国民收入(GNI)增长了3倍有余。而同期可比发达国家(美、英、法)房价的平均累计涨幅为52.7% 。

据德国统计局数据，即便是在2010年之后(移民大量涌入，德国至少有1530万人口拥有移民背景，占总人口的19.2%)德国出现历史上罕有的房价快速上涨，但累计涨幅也只有19%，还不如上海过去一年的涨幅(25%)。

2000年以来德国房价指数，数据来源：德国联邦统计局

德国人收入20年增长了3倍，为何房价却涨不起来?

那么问题来了，为什么德国的房价就是不怎么涨呢?

居者有其屋的住房制度

德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。在德国所有与房地产有关的政策，都是基于一个出发点：居者有其屋(不论是自有还是租赁)。

1.不同收入人群都有房住。德国政府的住房政策，会考虑居民的收入差距，对高、中、低档房屋确定供应结构。基本能够做到依据人口的需求而定，至少满足每个家庭有一套住房的需要。2006年德国住房3955万套，人口8237.6万，户均拥有1.44套(一家三口)。

德国政府每年会拿出专款补贴国民住房，86%的德国人享有不同额度的住房补贴和租金补贴。

德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套，占到全德家庭总数的41%左右。德国政府还对低收入家庭实行“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助其获得合适住房。

和其他国家不同的是，德国的房地产供应只有四成来自开发商，另外六成来自合作社(合建房产以供社员租赁)和自建房(居民自己拿地自己建设)。

2.鼓励租房胜过鼓励买房。从上世界50年代起，为填补住房缺口，德国政府大兴土木开建公租房，其后相当长时期，德国公租房占据了住房市场的绝大部分比例。后来，政府把手中的公租房私有化出售后，租赁房主要由私人和合作社供给，两者占总租赁房源的88%。相当一部分国民甚至几十年都是住在公租房里的，返也为德国人以后普遍的“租房观念”埋下了种子。

在德国，拥有自己的住房人群不到总人口的一半，大部分人都是租房。在首都柏林，住房拥有率只有15.6%——换句话说，有将近85%的人都是租房住。

此外，德国政府对自有住房的补贴力度要低于出租；而且对合作社（供应了德国三成的住房）建造的出租房免税；住房信贷银行给予建房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款，同时设立住房建设基金，以低息、无息等政策性优惠贷款鼓励和扶植开发商和私人更新旧房，将其出租或出售。