明年房价怎么走？

【中国经营网综合报道】社科院财经院昨天发布《中国住房发展报告(2015-2016)》(以下简称《报告》)后，部分媒体以《明年房价或会出现断崖式下跌》为题进行报道，引起舆论热议。对于媒体发布的内容，社科院财经战略研究院院长高培勇认为并不准确。高培勇表示，部分媒体发布的内容以偏概全，“我们的报告主题不是这个，我们只是客观地分析未来一年或几年，会影响住房市场的这些因素都有哪些，而且最终课题组的主要结论不是这个”。那么，中国房价明年还会持续上涨吗?

“住房市场内部结构失衡”

据经济参考报报道，《报告》指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

《报告》称，2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。

报告指出，今年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。

具体来看，新开工方面，自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面，则仅维持在-10%到-20%。

尽管投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。

“商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。”倪鹏飞说。《报告》指出，目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。

以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。

去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

值得玩味的是，《报告》指出，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

社科院财经战略研究院邹琳华博士表示，过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的推动下，城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“结构性过剩”时代到来。

邹琳华表示，虽然住房总量短缺时代已过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的净流入及收入水平的提高，一线城市住房现阶段仍存部分短缺。

同时，在部分大城市，住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。而许多二线城市如西安、青岛等，都出现了大户型优质住宅销售状况较好，而90平方米以下的小户型销售遇冷的局面。

《报告》指出，在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构性过剩。

倪鹏飞表示，过去十年，虽然住房市场促进了经济快速增长，但被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。“房价被认为可涨不可跌，也使城镇居民家庭负担过重，进而影响经济内需不足，产业转型乏力。”

倪鹏飞同时表示，2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降趋势，出现明显的回暖趋向，升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。