上海商铺空置率不断提升的背后

【中国经营网注】商铺市场最大的改变，莫过于新格局正在酝酿：零售商扩张放缓、租赁谈判周期加长，导致商铺空置率上升。实际上，大部分商场的租户已经面临成本问题：开店成本投入高且流程繁杂、店铺剩余空置摊位无法及时获取信息、电商短期体验店匹配物业难度大。而物业管理也为空置期的空间很难有效分享而头痛，加上缺少流动性业态分布、寻找合适品牌商入驻周期长且流程繁杂。这些因素都促成了商铺格局的细微变化。

高力国际中国区零售房地产服务董事洪菽慧指出，过去一年以及未来半年，上海市商铺空置率仍会提升，例如在淮海路、南京路等商圈。洪菽慧续称，由于新品牌入市，会先测试市场反应再进入扩张阶段;而一些小品牌的需求是短期的。因此催生了一批短租店铺的涌现。其表示，短期铺位租约一般在3-6个月，部分达到一年。这对做商铺短租公司的资金、运营是一个考验。

据《21世纪经济报道》报道，上海的商铺市场正在发生变化。由于零售业近两年来有所衰退、新品牌进入新市场需要一定商家结构的调整、创业公司逐渐增多，导致一些小空间的短租商铺及商场活动空间的快闪店逐渐增加。

21世纪经济报道记者综合多家代理机构的数据获悉，在零售领域，有大约70%的品牌很难进行线下零售或体验店扩张，营销方式单一导致成长期被拉长。

DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成指出，通过有效解决品牌及物业痛点，短租商业空间将促进经济新的增长。

商铺空置率提升短租兴起

商铺市场最大的改变，莫过于新格局正在酝酿：零售商扩张放缓、租赁谈判周期加长，导致商铺空置率上升。

高力国际第三季度报告显示，2015 年第三季度上海商铺物业市场表现活跃，新增供应及净吸纳量双双上升。虽有新项目入市，整体空置率仍微幅下降。在核心零售区域，南京东路商圈空置率降幅最大，环比下降 6.7 个百分点至 11.3%。

多个商场内业态及品牌组合持续调整是造成空置率上升的主要原因。调整包括租户分割店铺予两个品牌、整体撤柜或内部挪位等。

实际上，大部分商场的租户已经面临成本问题：开店成本投入高且流程繁杂、店铺剩余空置摊位无法及时获取信息、电商短期体验店匹配物业难度大。而物业管理也为空置期的空间很难有效分享而头痛，加上缺少流动性业态分布、寻找合适品牌商入驻周期长且流程繁杂。这些因素都促成了商铺格局的细微变化。

高力国际中国区零售房地产服务董事洪菽慧指出，过去一年以及未来半年，上海市商铺空置率仍会提升，例如在淮海路、南京路等商圈。

洪菽慧续称，由于新品牌入市，会先测试市场反应再进入扩张阶段;而一些小品牌的需求是短期的。因此催生了一批短租店铺的涌现。其表示，短期铺位租约一般在3-6个月，部分达到一年。这对做商铺短租公司的资金、运营是一个考验。

叶建成也认为，商铺市场一直存在短租需求，闪店则属于第二代短租商铺。例如服装品牌oldnavy，起初就是做闪店模式探市，后来才开设专卖店。除新品牌入驻城市需先测试市场反响之外，长短租结合的模式有利于降低空置率，互联网环境下派生出新场景、众创空间等营销新模式，都是促成短租兴起的原因。

睿意德租赁服务部副总监徐睿则指出，未来社区MALL仍然是趋势。毕竟国内短租铺位的装修成本与道具成本依旧存在。

根据上述第三方机构综合数据显示，截至今年上半年，上海零售市场面积空置率达7.4%，平均租金46.4元/天/平方米，租金远高于北京、广州、深圳。

催生商铺短租中介平台

第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald分析指出，中国市场商铺租约大都较短，主要因为装修成本较低，市场变化较快，短租利于商户及时进行租户调整，也便于商户扩张或收缩店铺更迅速迎合市场需求，避免违约带来其他开支。

James Macdonald续称，零售市场变化快、电商冲击等原因都使快闪店逐渐成为现有品牌开拓新市场的一个重要选择，快闪店也正在成为商场业态组合中重要一环。但与此同时，短租也会增加业主招商成本，租户变动较频繁也会对空置率带来上行压力。

万众创新和更多创业者的进入使零售市场更多样化，开店也成为创业创新形象展示和市场试水的重要环节。为适应新形势下创新零售产业的发展，更多商铺需求应运而生。

“一些小商户没有实力租大面积场地，这时候就需要中介公司整租场地再切割分租。”叶建成指出，短租平台是垂直电商的概念，对提升租户效率有很大帮助。目前竞争少，但讲求客户资源与业主资源。

Acepace就是一个垂直于商铺短租领域的互联网预订及服务平台。据该项目创始人于子恒透露，Acepace的目标客户群是设计师群体、淘宝天猫店铺、国内设计师品牌电商平台及TMT创业公司。目前已完成种子轮投资，获得100万元启动资金后，目前业务已逐渐铺开，尽管已经有收入，但仍然处于投入期。

类似Acepace的公司在北京、深圳已有好几家，均是模仿国外的同类型公司，例如Appearhere，目前这种模式在国内处于试错阶段。

据于子恒透露，Acepace商业模式是从物业每笔交易中收取10%佣金。于子恒团队曾经做过一个调研：淘宝商家基本都有开设线下店的需求，目前这部分商家有700多万;上海办市集的摊主有1000多个，频率非常高的达200多个，专卖首饰工艺品、服装、首饰等，因此他预计Acepace一年内成交频率可达20万次。