酒店业者缘何大量切入公寓市场？

【中国经营网注】“如今在很多一二线城市，经济型酒店已经趋于饱和，这导致行业的入住率和房价双降，以往经济型酒店入住率达到85%~90%以上问题不大，但如今在部分地区可能入住率只有60%~70%，甚至有些项目会更低。根据如家、华住等财报可以看到，现在经济型酒店行业的平均入住率也仅在80%左右，RevPAR(每间可销售房收入)平均在160多元至170多元。这些数据比起前几年都是下滑的。”华美首席知识专家赵焕焱指出，不少经济型酒店项目现在都面临盈利压力，且由于租金和人工成本逐年上涨，因此投资回报期变长，从过往的3~5年变成现在的至少5年。

反观长租公寓，其每间客房投入仅5万元不到，低于经济型酒店的7万~10万元，且公寓人工成本只有经济型酒店的十分之一，公寓投资回报期约1~3年不等，这些数据都促使酒店业者转向公寓市场。目前华住和格林豪泰已经开始试水公寓产品。窝趣则已做好了公寓加盟模型，其签约的10家店中，大多为加盟店。

据第一财经日报报道，刘辉来到广州工作一段时间后发现，租房是个问题，缺乏服务和良好的硬件设备让其感受不佳，有着长期经营连锁酒店经验的他突然发现这是个商机，于是他申请内部创业，开始一手打造铂涛集团麾下的首个公寓品牌“窝趣”。

刘辉仅是诸多酒店业者转战公寓市场的缩影。

《第一财经日报》记者日前对诸多酒店、公寓、投资、创客、开发商等业者深度调研采访后了解到，如今不少经济型连锁酒店面临低出租率的盈利“生死线”考验，这让酒店经营者考虑转型回报更快的公寓业态。而公寓由于更透明化而产生“去中介化”效应，则非常被投资者看好，业界预计公寓市场将很快又面临新一轮资本洗牌，若要在公寓市场屹立不倒则系统管理是一大考验。

65%入住率“生死线”大考

退市私有化后的铂涛集团一直在创立各类酒店细分品牌，近期，其切入了一个新市场——长租公寓。

“大家一开始都认为长租公寓和酒店似乎没有关系，但其实是融会贯通的。我自己在广州工作时的租房需求让我觉得很多人都有一样的需求，却苦于没有好产品，既然如此，这就是一个商机。所以我向集团申请做‘窝趣’公寓。”从做7天酒店的店长开始，刘辉在铂涛工作多年，现在他开创铂涛系公寓品牌，已签约了10家门店，第一家公寓即将开业。

记者在采访中了解到，其实锦江系、华住、格林豪泰等酒店业者也在考虑或已经进军了公寓市场。

缘何酒店业者大量切入公寓市场?

一位知情人士给记者算了一笔账，在一线城市，取得物业的租金成本是每平方米每天2.5~3.5元，二三线城市约在每平方米每天1.8元，如果以3元计算，一间客房约30平方米，即每天的租金成本为90元左右，而酒店还有高额的人工等营运成本，加总后即每间酒店客房需要至少以170元价格出售。按此计算，如果开房率低，空房率高，则酒店业者面临盈利压力。

“根据业内测算和经验，一家经济型酒店如果要稳妥地盈利，则入住率最好达到80%~85%，如果其入住率达不到65%，那么这家酒店基本就是亏损的，所以对于经济型酒店业者而言，65%入住率是目前衡量经济型酒店是否会亏损的‘生死线’。”上述知情人士直言。

“如今在很多一二线城市，经济型酒店已经趋于饱和，这导致行业的入住率和房价双降，以往经济型酒店入住率达到85%~90%以上问题不大，但如今在部分地区可能入住率只有60%~70%，甚至有些项目会更低。根据如家、华住等财报可以看到，现在经济型酒店行业的平均入住率也仅在80%左右，RevPAR(每间可销售房收入)平均在160多元至170多元。这些数据比起前几年都是下滑的。”华美首席知识专家赵焕焱指出，不少经济型酒店项目现在都面临盈利压力，且由于租金和人工成本逐年上涨，因此投资回报期变长，从过往的3~5年变成现在的至少5年。

反观长租公寓，其每间客房投入仅5万元不到，低于经济型酒店的7万~10万元，且公寓人工成本只有经济型酒店的十分之一，公寓投资回报期约1~3年不等，这些数据都促使酒店业者转向公寓市场。目前华住和格林豪泰已经开始试水公寓产品。窝趣则已做好了公寓加盟模型，其签约的10家店中，大多为加盟店。

公寓资本论或将引发并购潮

不仅是酒店业者，蘑菇、贝客、友社等一大批公寓业者开始各种崛起，这让资本市场瞄准了投资商机，YOU+、青客、青年汇、未来域等公寓企业先后获得融资。

“我们看一个行业是否值得投资，首先就要看这个行业的客户群是不是足够大，如果这是一个万亿级别的行业，那即便你只占据1%的市场份额，你的公司也可以做得不错，如果是一个特别小的行业，即便你做到行业老大，那么规模也不足够大。而公寓行业属于基数特别大的行业，全国有租房需求的人太多了，不仅是异地打工者，还有很多90后，他们的生活理念更独立，也有租房需求，且这类人需要更多服务，不是简单的租房，这些都是长租公寓的巨大客户基础，因此这个行业非常值得关注和投资。”源乐晟资产管理有限公司首席策略师熊哲告诉《第一财经日报》记者。

多位业内人士指出，目前公寓行业的青年受众进入社会，这将带来巨大的需求。中国一线城市的年轻人结婚年龄越来越高，对于单身的年轻人而言，公寓无疑是一个非常好的选择。再者，中国核心城市其房价收入比也已经很高，很多年轻人即使结婚也无法买房，租赁需求依旧很大。而对于买房和租房的选择上，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本差别过大，会促进公寓市场的发展。早在1969年，美国最大的出租公寓运营商EQR已成立，美国公寓类REITS常年保持着8%左右的收益率，其1993年上市，目前市值已达275亿美元。在全美拥有300多处物业、11万套公寓。中国目前这个行业才刚起步，不难理解为什么那么多人疯狂涌入该行业。

熊哲进一步指出，以往很多房源都掌握在中介手中，信息大多不对称，价格等都不透明化，缺乏服务和管理，而如今随着长租公寓的崛起，信息变得透明化，这就替代了中介，在投资者看来，长租公寓的“去中介化”是有利于规范市场的。

对于“去中介化”，链家网自己就布局了自如寓来进入公寓市场，记者从链家网了解到，目前自如寓的拿房很多也是通过链家的门店来获得，其销售也通过线下门店进行。

记者注意到，如今长租公寓的资本运作与多年前的经济型酒店非常类似，先是崛起了一大批品牌酒店，然后获得资本青睐，之后就出现了酒店之间的并购潮。

“我们预测，根据现在公寓市场的崛起速度和获得各类资本的投入来看，很可能在不久的将来，引发并购潮，公寓之间的资本渗透会很明显，一些小型企业可能会被洗牌，行业格局会发生变化。”刘辉认为。

这一点也得到了市场印证。有知情者透露，一家知名公寓企业近期将投资一家同业公寓业者，两者之间不是简单的竞争关系，而是可以在各自细分公寓产品上有互补。未来也不排除公寓会引发新一轮上市热潮。