购物中心集体遭遇招商难探因

【中国经营网注】有多年招商经验的徐蓉透露，以往一个购物中心的主力店应该是LV、GUCCI这类“重奢”大牌，但如今随着公务消费受限、海外代购升温等，很多奢侈品消费都不会落地在国内，这让大牌在前一阵也开始“破天荒”打折，于是“重奢”大牌鲜少有扩张计划，而且这类大牌通常在一个城市也只能开3~4家店，一旦饱和也不会再扩张，于是招主力店难度加大。

“目前整个商业地产的市场供应非常大，但是零售行业受到电商冲击却在不断下行，因此很多购物中心招商的时候都面临尴尬。小的品牌想进来但是我们不愿意给他们铺位，大品牌对于租金的要求非常苛刻，还需要我们补贴装修。比如目前A&F，MK，KateSpade这几个轻奢品牌目前就非常火爆，招商难度非常大。”一位从事招商工作的业内人士表示。

在招商遭遇巨大难度后，不少购物中心的空置率上升。这一点在某些供应集中且消费人口尚待培养的新兴商圈将尤为明显。同时项目间的竞争升级将进一步强化市场的租户主导特征，租金的上涨空间料将持续受限。

世邦魏理仕统计显示，在中国，沈阳是第一个显现零售物业供过于求风险的城市。截至2014年第二季度，沈阳的空置率仍高达19.1%。作为中国东北地区的区域中心，沈阳吸引了数量可观的奢饰品牌进驻(全国排名仅次于上海、北京)。尽管沈阳人均零售商业面积已是全国最高，但未来三年仍陆续有150万平方米的新增供应落成。在沈阳和无锡，部分零售项目的空置率甚至高达40%。

据第一财经日报报道，位于北外滩的白玉兰广场，原本准备今年开业，但因多种原因目前已延迟到明年才能开业。无独有偶，上海虹桥商务区由瑞安集团开发的购物中心项目虹桥天地更是几度延迟，《第一财经日报》记者从多位知情人士处了解到，其之前预期的开业时间是2015年上半年，后来延后到今年9月，再后来延后到今年年底。

类似的案例还有很多。

《第一财经日报》记者近期深度调研获悉，近年来，由于诸多资本涌入商业地产市场，导致每年全国购物中心过度开发，继而让购物中心集体遭遇工程延期、招商困难，部分地区的零售项目空置率甚至高达40%，使很多项目无法如期开业。但不少开发商们似乎并没有意识到这些，这让购物中心营运者陷入尴尬。

为拉升周边房产?

“几乎每年都有数百家新的购物中心增量投入市场，但是市场根本不需要这么多量，这会导致购物中心的总量供大于求。”长年负责购物中心开业、招商的协信商业地产集团上海区域商业总经理徐蓉坦言。

世邦魏理仕指出，2013年，全球在建购物中心面积达3,900万平方米，在建面积最多的前10个城市中有8个位于中国。2015年下半年，上海将持续迎来新项目入市，预计新增供应将达到71.4万平方米，其中约有87%位于非核心商圈。

世邦魏理仕发布《购物中心建设：全球最活跃城市》中的统计数据显示，在2014年至2016年间，上海和成都在建购物中心面积分别达330万平方米和320万平方米，为全球城市之最。在部分二三线城市中，大量的新增供应已经开始对零售市场表现带来压力。

《第一财经日报》记者从多家机构数据看到，2016年上海购物中心供应还将增大，2017年的供应也还将比今年更大。

缘何有这么多新项目入市?

“首先当然是住宅市场的调控与走低，开发商都看到多年后很多城市的住宅会过剩，因此一定要加紧转型商业地产。其次，一些零售商由于生意难做，也开始转向商业地产，比如步步高、银泰等。当然最根本的原因是对很多开发商而言，开发购物中心是一个‘羊毛出在猪身上’的过程，你只要建一个购物中心，就会使得周边的写字楼、住宅增值，只要将写字楼和住宅租售出去，开发商就已经赚钱，剩下购物中心就变成了‘牺牲品’，开发商不关心购物中心的死活，他们只关心其他物业租售的盈利。要知道，零售业是非常繁琐和复杂的，你不好好经营，仅是当做一个拉升周边房产的工具，必然做不好商业。”RET睿意德商业服务部董事杜斌指出。

招商难题

随着零售物业市场体量和版图的快速扩张，诸多“后遗症”出现。

首先是工期的延迟。“其实在业内这已是常规，能够按时完成工期的大概只有万达这类‘军事化’管理的项目，因为万达有数百个时间节点，每个节点必须完成指标，不能完成者出局，万达甚至在部分管理岗位准备诸多备用者，一旦有人出局，立即有人顶上，这让万达广场基本都可如期开业。但其他业者并不具备此种能力，一旦项目过多则工期难以如期完成。”旭美商业投资管理有限公司CEO潘韬告诉记者。

最让人头痛的当属招商。