方兴地产城市运营商战略初现

在总结完第一个“国际新城”产品开发经验后，方兴地产(00817.HK)迫不及待地将第二个产城系作品安插在了青岛高新区。6月初，方兴地产将青岛中欧国际城项目公之于众。按照方兴地产的逻辑，这个总占地面积约2500亩的地块将被打造成融合生态、智慧、多元、国际、文化的城市运营级项目，实现其从资源推动型到产业引领型的升级转型。

方兴地产相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时说：“目前国际新城的系列项目在业务总量中占比并不太多，但是这种产品是一个集大成者。这里面涵盖写字楼、酒店、商业项目，还有住宅项目。今后方兴地产还将继续开发该系列产品，以后的业务占比将越来越大。”

第二座产城系产品落地

距离第一个城市运营类产品梅溪湖项目1200公里外的山东青岛正在孕育方兴地产的第二座“战略性武器”。方兴地产内部将这种产品比作容纳各类战术武器的航空母舰，其不仅容纳了自身的各种项目，也融合了其他房地产开发企业的产品。

公开资料显示，青岛高新区管委与方兴地产计划在红岛高新区祥茂河以东、河东路以南、火炬大道以北、墨水河以西片区合作，以打造在山东的首个“国际新城”项目。这个名为“中欧国际城”的项目总占地约2500亩，建筑面积400万平方米，将打造成为集普通住宅、别墅、公寓、商业、酒店、写字楼以及相关配套产业的综合运营项目。

据媒体报道，该项目的住宅总建筑面积约240万平方米，其中包含48.2万平方米的人才公寓配套。其商业项目建筑面积为54万平方米，产业项目面积约为105万平方米。同时方兴地产还计划拥有购物中心、酒店等用地约24.5万平方米，这些商业项目落成后将成为持有型物业。

方兴地产相关负责人介绍，该项目的一期部分主要为住宅产品，预计将于今年8月份先期推出。别墅类产品则将在明年推出。而与商业相关的综合体、酒店等产品则处于开发的中后期。

按照方兴地产的逻辑，之所以要住宅项目先行是为了快速导入人口以拉动配套产品和商业产品的开发。

而之所以选择青岛为第二个地域目标，方兴地产亦有自己的战略考虑。

公开资料显示，2014年，青岛高新区成为114个国家高新区中的12个示范区之一，综合排位升至全国第九，国内外优秀的孵化器和创业团队纷纷在这里生根，成为引领青岛经济“升级”的引擎。这无疑使得高新区在成为青岛下一个中心上具备先天优势。

早在2012年，青岛当地的高级别政府会议针对青岛发展就提出“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的战略观点。这是政策第一次真正将胶州湾北岸纳入到“大青岛”的发展蓝图之中。有分析认为，在“三城联动”城市发展总战略的指导下，胶州湾北岸的未来，几乎就代表着青岛的未来。

在这种战略产生之前，高新区所在的红岛在辖区内的地位几乎“微不足道”。

红岛区域内人口不足10万并无特色支柱产业，其经济发展疲弱。尽管青岛市内住宅产品均价过万，但是红岛成交均价每平方米却不到6000元。这种价格差距被视为青岛环胶州湾中心城区的价格“洼地”。不过，价值洼地也意味着升值的空间。有分析认为，高新区的价值恰恰在于它的后发优势。而红岛高新区的一系列动作，证明了其巨大的潜力和发展机会。

公开资料显示，作为北岸核心区，红岛高新区范围内已经规划了M8、M9、R2、R4、R6及R8线6条轨道交通线路。奥体中心、教育中心、医疗中心、滨海湿地、CBD中央商务区、会展中心等项目相继选址落户。而更大的发展契机在于，坐落于此的青岛新机场已经破土动工。

城系产品揭示战略升级