楼市价跌量不增 激活二手房或成稳定“利器”

一向对政策敏感的二手房市场近期也出现了“价稳量增”的趋势。《中国经营报》记者近日走访北京各大二手房中介机构发现，虽然价格未有明显变化，但咨询量、交易量均有明显提升。

有业内人士认为，参考国际通行的做法，激活二手房市场，增加存量房的入市，是房地产市场趋于平稳理性的重要手段。不过，目前较高的交易环节税费过高仍是降低二手房交易活跃度的关键所在。

楼市回暖

“政府工作报告公布后，咨询的、看房的比之前明显增多。”北京的曹先生告诉记者，“目前还没有加价的打算，我在中介那里已经放了半年多了，几个月前，房价还处于下降阶段，而且咨询的人也不多，现在以原来的价格能尽快出售就不错了。”

在记者接触的多个二手房业主之中，有曹先生类似看法的占大多数。根据北京市住建委数据显示，今年2月份市场交易情况显著好于去年，二手房网签总量为8672套，环比下降31.9%，但同比上涨57.9%，当月的单日平均成交量超过了412套。不过，网签数据具有15天左右的滞后。

实际上，根据北京市住建委的统计数据发现，春节后，北京市的新建商品房以及二手房成交量已经出现回弹。“总体来看，从去年12月份开始，北京二手房市场有所回暖，但这种回暖较为平稳，成交量有所回升，成交均价则并未大幅上涨。”链家地产市场研究部张旭分析认为，2014年全年二手住宅成交价格整体呈现由高到低的发展态势，但全年均价仍比2013年上涨了7.1%，达到34570元/平方米。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受记者采访时表示：“2015年北京二手房市场将呈现‘量增价稳’的态势。从现在市场情况来看，首次置业的人群前些年已经消化得差不多了，真正有活力的还是改善型住房需求，这类需求的特点是一买一卖，相对来讲能释放一些中小户型的房源。再加上‘9·30’政策、降息、降存准、提高公积金贷款额度等政策，对于激活市场也有一定的作用，这就是量增的原因。”

有关公众关注的房地产市场价格问题。胡景晖分析认为，与过去卖方主导的单边市场相比，现在越来越向均衡市场转化，更多的主动权掌握在买家手里，买家的议价空间加大，再加上上述供求关系的变化，价格企稳也就顺理成章了。

降税激活市场

“稳定住房消费;坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”这是今年政府工作报告中对于未来房地产市场的表述。

“从政府的一些专题会议之后就看得很清楚了，首先政府要做的是尽责的托底，把保障性住房的有效供给尽可能地提供出来。而商品房的房价问题就不是核心指标了，要市场更好地起作用，在公平竞争的环境下，优化配置问题。这次政府工作报告里非常明确地强调，从棚户区改造、城乡危房改造等切入，政府该做的是用公共资源托底。这样低收入阶层、夹心层住有所居的问题几年内有望基本解决。”全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康对记者表示，所以，政府工作报告通篇不讲调控，并不意味着政府没有调控之责，但是政府在通盘的管理之中更理性了。

保障轨和市场轨一起考虑，贾康将其称为“双轨”统筹，“保障轨托好了，那么市场轨更多地让市场起作用，政府创造一个公平竞争的环境，给出一些必要的引导，而且特别重要的是要推进适应长期发展的制度建设，推动相关的改革。”政府工作报告之所以没有提及要加强房产税立法，贾康认为，可能是跟当前的房地产态势有关，要引导预期，但是另外政府预算报告也说了，要配合立法工作，所以在原来的轨道上，还是锁定了一个制度建设目标。

与贾康的观点类似，胡景晖分析表示：“从中央的整体思路来看，态度比较明确，就是托底，不让形势更糟糕。房地产本身是在一个降温的过程中，不可能像2008年、2009年那样大规模救市，只要不发生很严重的后果而影响实体经济、对金融造成冲击，不让银行形成大量的呆坏账就可以了，更多地将房地产推向市场。”

另外，宏观经济结构调整的“去房地产化”、宏观楼市调控的“去行政化”、不动产统一登记和房产税的不断推进，再加上反腐力度的加大，已促使市场对于未来几年楼市的发展预期、房地产投资增值预期产生了一定的变化，消费者的购房需求更加理性。