起底三四线城市楼市困境

【中国经营网注】当前，三、四线城市房地产过剩，行业正在加速分化整合。以舟山临城新区为例，最近三年舟山新房价格持续阴跌，有的购房者3年前购买的新房，平均每套亏损20万元左右。一手销情不好倒逼二手房降价，有些二手房从去年的峰值以来，单价降了2000元/平方米，有的房源挂牌价直降20万。

此外，近两年，大型房企并不看好三四线城市。绿地集团早于2012年开始就将战线从三四线城市撤离。富力地产董事长李思廉在2014年报发布会上直言，目前房地产供过于求的情况主要集中在三四线城市，如有十分合适的土地收购项目，富力也只限于考虑北京和广州等一线城市。

据《21世纪经济报道》报道，舟山房地产仍处于螺旋式下滑通道。

“现实比你看到的更为残酷，”一位曾在舟山做过房地产项目的业内人士在电话那头感叹，“有的楼盘房子表面上看都已经盖好了，但里面还没有通水通电，业主根本无法住进去，跟烂尾楼没有区别。”

自2013年开始，舟山三林房产、中恒置业相继进入破产重整阶段。目前，当地最大房企舟山邦泰置业有限公司(简称邦泰置业)也传出资金困难的消息。

舟山楼市的背后，是三、四线城市房地产过剩，行业正在加速分化整合。

疯狂的信托杠杆

邦泰置业旗下位于舟山临城新区中心位置的中央御城项目，春节前推出每平方米降价2000-3000元的促销活动之后，目前销售中心十分安静。据销售人员反映，项目有300套左右房子抵押给银行，还没有解封，要到6月份才能开始销售。项目工地则处于半停工状态。

邦泰置业起步于舟山，自1998年至今，先后开发了浙江舟山的新城花园、新城时代、东海豪庭、邦泰城、上海剑桥府邸等项目。

舟山大部分房企都采用信托融资杠杆来帮助资金流转，邦泰置业亦不例外。21世纪经济报道记者翻阅资料发现，这家在2013年公司资产达到20多亿元的房企，几乎每一个项目都发行了信托产品。据不完全统计，自2007年以来，邦泰置业陆续发行了“联信邦泰城信托”，“浙金信托·汇业13号邦泰置业中央御城项目贷款集合资金信托计划”一、二期，“浙金信托·汇业15号安泰置业股权投资项目集合资金信托计划”，“邦泰大厦及凤凰城2期信托贷款集合资金信托计划”，“长城新盛·邦泰外滩一号特定资产收益权集合资金信托计划”，“邦泰外滩1号特定资产收益权信托”，“泰新稳盈-剑桥府邸南区安置房资管计划”等至少8个信托，募资总额超过13亿元。信托总额占据公司总资产的一半，加上银行抵押贷款等，导致邦泰置业的负债率迅速攀升。

从多个信托产品可见，邦泰置业还不断利用子公司的重组来进行债务重组。例如上述《长城信托·邦泰外滩一号集合资金信托计划》，就是用于“邦泰置业关联公司债务重组及外滩一号项目后续工程建设及装修”。

一名业内人士分析认为，邦泰置业通过旗下多家子公司，包括安舟置业、安泰置业、宏泰置业、恒富置业等通过股权或项目相互进行担保、抵押，形成了一张密集的错综复杂的融资网，只要其中一环出现问题，将会涉及整个集团。

例如“浙金信托·汇业15号安泰置业股权投资项目集合资金信托计划”，是用以支付土地款。信托计划发行3.6亿元，其中3.26亿元用于安泰置业2013年花了4.3亿元购买的临城LKa-2-2 地块。这份信托到期时间为今年6月份。

由于楼市成交不畅，房企信托无法按时兑付的案例时有出现。此前的2月17日，长城新盛信托公司官网发布公告，因融资方自身经营等原因，长城信托运作的“长城新盛·财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划一期”(以下简称“长城新金和一期”)的484万元股权收益权回购款，无法及时全部支付。

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