北京楼面价5万将成常态 真的假的？

【中经点评】在中国经济进入新常态、楼市分化严重的大背景下，诸多房地产开发商扎堆一线城市的谋发展无疑是最正确理性的选择。不过，由于“狼多肉少”，北京土地市场价格“起飞”已成一种必然的趋势，楼面价格亦因此再次上涨。那么，按照这种逻辑，任志强所言北京楼面价5万将成常态并非没有可能。

据每日经济新闻报道，开年的北京土地市场比预想的还要热闹。昨日(1月5日)下午，距离当日两宗地块的竞拍开始还有15分钟的时间，北京市国土局二楼的竞拍大厅早已人头攒动，竞拍厅外直播的电视屏幕前围满了前来“观战”的媒体及房企人士。

昨日，公开出让的丰台区亚林西区居住区一期的两宗地块，最终都由招商局地产(北京)有限公司、北京华润曙光房地产开发有限公司、深圳联新投资管理有限公司和致昌(北京)企业管理有限公司联合体(以下简称招商华润九龙仓平安联合体)竞得。

在新年首拍完成之后，任志强也发微博感叹道，“北京土地市场开门大吉，土地楼面价五万多似乎将是常态，溢价50%以上也是常态。”

中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者表示，“北京新年土地市场第一次出让土地，再现‘面包贵过面粉’，成交的两宗地块，其中一住宅部分楼面价平均高达4.97万元/平方米。”从20大房企在土地市场的表现看，房企拿地全面回归一线城市。

巨型联合体现身新年首拍/

昨日15时30分，丰台亚林西居住区一期(0501-613、614、660地块)二类居住、其他类多功能及基础教育用地开始竞拍，《每日经济新闻》记者在现场看到，包括京投、中海、万科天恒联合体、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体以及K2等8家房企及联合体参与竞拍，其中，引人关注的一位竞拍者则是有史以来规模最大的房企联合体—招商华润九龙仓平安联合体。

竞拍一开始，京投与万科天恒联合体频频出手，互不相让，而招商巨型联合体则随后赶上，迅速将价格刷到上限，42亿元的总价溢价率已接近50%。

在随后展开的“限价商品住房”面积的竞拍环节中，招商华润九龙仓平安联合体最终以配建45300/平方米限价房的代价摘得丰台亚林西居住区一期地块，房屋销售限价为21000元/平方米。

公开挂牌资料显示，亚林西地块位于丰台区玉泉营环岛东北侧，具体四至为：东至现状医院，南至规划亚林西中路北红线，西至京开高速(大广高速)路东红线，北至规划凉水河南侧路北红线。土地面积105853平方米，建筑规划面积178615平方米，挂牌出让起始价为28.1亿元。

对于该地块的楼面价，中原地产首席分析师张大伟给记者算了一笔账，限价房部分剔除建安、销售、管理等成本，按5000元/平方米计算，可以承担的土地款为7.248亿元。此外，无偿提供31477平方米商业用房，实际商品房包括两部分：分别是79205平方米的住宅和19093平方米的多功能地块。“这部分需要承担的土地成本为34.752亿元以及无偿配建的商业用房成本(31477平方米按照6000/平方米成本计算)，计算楼面价为3.73万元/平方米。

同日出让的另一宗地块丰台亚林西居住区一期 (0501-626、627地块)二类居住、综合性商业金融服务业用地，而该宗地块共吸引了包括中海、万科天恒联合体、招商华润九龙仓平安联合体等10家房企以及房企联合体的参与。

最终，史上最巨型的联合体—招商华润九龙仓平安联合体力战群雄，以总价44.9亿元、配建41600平方米“限价房”的代价摘得同区域第二宗地块。而对于巨型联合体的出现，亦有行业人士指出，这与房企对土地市场依然保持了谨慎的态度有关系，更多的企业寻求抱团取暖，降低风险。

房企一二线城市扎堆拿地/

新年第一拍，热度不减。张大伟直言，昨日成交的第二宗地块已是“面粉贵过面包”。

根据张大伟的测算，该宗地块总建筑面积159559平方米，成交额44.9亿元，由于该地块需要向西铁营投资管理公司提供40950平方米的地上商业用房，回购价格为6610元/平方米。另外，配建35600平方米的限价房，销售限价为21000元/平方米。其余118609平方米为住宅用地，40950平方米为商业金融服务用地。

“118609平方米的住宅用地，刨除限价房部分，只有77009平方米为商品房住宅。这部分需要承担的土地成本为38.24亿元。平均楼面价高达4.97万元/平方米。”张大伟告诉《每日经济新闻》记者，“按照区域内4万~5万元的销售均价，本次出让的地块土地成本已接近5万元/平方米，按照正常销售价格，需要突破8万/平方米以上，才可能出现利润。”

对此，上述行业分析人士指出，在去年北京商品住宅的销售市场上，招商局地产是2014年北京单盘销售最多的企业，“也许是看好北京市场，今天拿地更是非常积极。”

中原地产研究部统计数据显示：2014年全年，20大标杆房企合计拿地仅3043.99亿元，比2013年全年的5578.87亿元，下调幅度达45.4%。值得注意的是，20大房企在一线城市拿地金额占比为38.9%，超过2013年的30.8%，创造了历史最高纪录。

对此，张大伟对《每日经济新闻》记者表示，“目前三四线整体趋势已经明确，预计后市房企在一二线城市拿地竞争将更加激烈。”房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也酝酿风险，但一二线市场比三四线市场的风险要低很多。