楼市分化之殇：一半冰水一半火焰

【中国经营网综合报道】随着近期股市的大热，“卖房买股”的观点悄然再起。不过，对于喜好买房的中国人而言，无论时代怎么变化，购房置业是个永恒不变的话题。当前，在一线城市，巨大的需求正在推动楼市的快速回暖。而在三四线城市，一座座巨额投资的“鬼城”正在期待着它的“中国买家”。这就是一半冰水一半火焰的中国楼市。

一线城市楼市明显升温

中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国54个城市住宅合计签约27万套，环比上涨8.9%，创年内最高月度成交记录。一二线城市住宅成交环比均上涨13.2%，三四线城市涨幅相对较小。而一线城市升温幅度较大，主因在于整体需求偏大所致。

据北京市住建委数据，11月北京新建住宅网签12279套，二手房网签11180套，二者均创下今年以来月度新高。

据中证网报道，9月末以来出台的一系列利好政策，被认为是激活市场的主要因素。9月30日，两部委出台信贷新政，提出对于首套房“认房不认贷”的标准，并重申最低利率优惠。10月中旬，三部门出台政策，降低公积金贷款购房门槛。10月29日，国务院常务会议提出“稳定住房消费”的说法。11月21日，央行宣布降息。

同时，在多数城市已经对松绑或取消“限购令”的基础上，各地陆续发布了多项产业和区域发展政策，其中不少条款对房地产业构成利好。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，上述政策措施带有明显的利好性质，不仅对房地产市场的预期影响巨大，而且降低了购房成本。在双重因素的作用下，很多购房者停止观望，转而积极入市。张大伟表示，在各项政策利好的叠加作用下，市场成交量缓慢回暖的形势短期内或持续。

不过，一系列托市政策的出台，引发广泛争议。在房地产发展史上，每当市场陷入低迷，随即便有政策层面的利好消息出台，并最终挽救市场于危难。这种“低迷即救市”的逻辑，被不少业内人士所批评，认为其会继续助长土地财政依赖和“房地产独大”现象。

事实上，虽然楼市利好政策频频出台，但北京楼市库存持续上升。

据新京报报道，据亚豪机构统计数据显示，截至12月7日，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。上次北京库存达到9.1万套以上，是在2012年3月。业内人士介绍，在今年春节后，这一数字仅为5.5万套，库存量的持续攀升也显示出楼市的僵持局面。

亚豪机构市场总监郭毅介绍，当前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山，通州等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造成在售项目销售压力巨大，区域库存有所攀高。

亚豪机构数据也显示，11月六环以外供应量比成交量多出4096套，当前六环以外的库存增量位居各环线区间之首。

眼下众多楼盘都在借着优惠促销加速去化，但市场的成交情况仍呈现阶段性震荡。据亚豪机构统计数据显示，上周(12.01-12.07)北京商品住宅累计成交1752套，成交面积达19.13万平米，环比前一周分别下降45%和46%，创下8周以来的新低值。

此前11月份，北京楼市网签量刚创下今年以来新高。据北京市住建委数据，11月北京新建住宅网签12279套，二手房网签11180套。

“虽然房企在年末加大促销跑量，但对于购房者来说，面对实际仍在高位运行的房价，大量购房者由于支付能力不足而选择观望，部分有能力的购房者又因市场前景不明晰而不愿出手。当前，开发商和购房者的博弈状态，是上周楼市成交环比下跌近半的重要原因。”郭毅指出。

同时，有业内人士表示，网签数据具有一定的滞后性，目前网签成交量的回落实际反映出，新政对楼市的刺激从11月起已开始弱化。现阶段楼市处于买卖双方的僵持阶段，特别是刚需人群，对性价比要求较高。房企在控制项目价格同时，更要通过提升品质来聚拢人气。

值得玩味的是，上周(12.01-12.07)，位于丰台区的6个纯商品房项目相继开盘。此外，两个自住房项目也分别在上周开始选房。据亚豪机构统计，上述8个项目累计新增供应1936套，环比大涨近5倍。这其中，户型面积在90平方米以下的房源累计供应了1437套，占供应总量的75%。可以说，中小户型成为了本月开月以来的供应主力。

据了解，为吸引刚需购房者，上周开盘的6个纯商品房项目中，万科公园里、海航国兴城、西长安壹号均推出单套总价低于150万元，甚至是100万元以内的房型。此外，多项目均有大额优惠抵扣，优惠最多的首开国风美唐最高可减26万元。

对此，郭毅表示，小幅下降的房贷利率折扣降低了刚需的购房成本，提升了对价格最为敏感的刚需族的入市积极性。开发商借助政策利好，加大小户型甚至微小户型的供应量，控制单套总价以贴近刚需购房者需求，同时辅以较大幅度的优惠让利，促进项目去化。

而在住建部政策研究中心研究员王珏林看来，今年的房地产市场成交量虽然无法超过去年的历史高点，但按照当前的交易势头，基本上可以超过2010年和2011年水平。从最近十年来看，成交量仍然处于高位，因此并不存在“低迷”一说。一系列托市政策的出台，主要目的在于刺激经济，但在客观上利好了房地产，尤其是提振了市场信心。

房地产下跌风险前15城

与持续“回暖”相比，房地产在三四线城市却产能严重过剩，以至于价格呆滞甚至下滑。